Characteristics of  

HUD-Assisted Renters and 

Their Units in 2009

December 2017

Characteristics of 

HUD-Assisted Renters and 

Their Units in 2009 

Prepared for 

U.S. Department of Housing & Urban Development 

Office of Policy Development & Research 

Prepared by 

Frederick J. Eggers 

Econometrica, Inc. 

December 2017

Contents 

Executive Summary ........................................................................................................................ v 

Introduction ..................................................................................................................................... 1 

HUD Rental Assistance Programs .............................................................................................. 1 

Organization of the Report and Data Tables .............................................................................. 3 

Source of the Data ....................................................................................................................... 4 

Relationship to Other Studies ..................................................................................................... 4 

The Big Picture ............................................................................................................................... 5 

Location and Key Unit Characteristics ........................................................................................... 8 

Regional and Metropolitan Location .......................................................................................... 8 

Year Structure Built .................................................................................................................. 10 

Number of Bedrooms ................................................................................................................ 10 

Householder Characteristics ......................................................................................................... 12 

Race and Ethnic Origin of Householder ................................................................................... 12 

Age of Householder .................................................................................................................. 13 

Education of Householder ........................................................................................................ 14 

Years in Same Unit ................................................................................................................... 15 

Household Characteristics ............................................................................................................ 17 

Household Income .................................................................................................................... 17 

Income Sources ......................................................................................................................... 18 

Household Composition ........................................................................................................... 19 

Household Size and Overcrowding .......................................................................................... 21 

Households With a Disabled Member ...................................................................................... 21 

Housing Cost as Percent of Income .......................................................................................... 22 

Unit Quality and Tenant Satisfaction ............................................................................................ 25 

Structure Type ........................................................................................................................... 25 

Equipment Failures ................................................................................................................... 26 

Selected Deficiencies ................................................................................................................ 27 

Indices of Physical Problems .................................................................................................... 27 

Tenant Satisfaction ................................................................................................................... 29 

Recent Movers .......................................................................................................................... 29 

Detailed Summary Tables ............................................................................................................. 32 

References ..................................................................................................................................... 44 

ii 

Tables and Figures 

Table 2-1: Trends in HUD-Assisted Rental Housing, Relative to Need ........................................ 6 

Table 2-2: Trends in HUD-Assisted Housing by Program Type .................................................... 6 

Table 3-1: Distribution of HUD-Assisted Housing by Region, 2009 ............................................. 8 

Table 3-2: Distribution of HUD-Assisted Housing by Metropolitan/Nonmetropolitan Status, 

2009................................................................................................................................................. 9 

Table 3-3: Trends in the Distribution of HUD-Assisted Households by Region and by 

Metropolitan/Nonmetropolitan Status ............................................................................................ 9 

Table 3-4: Distribution of HUD-Assisted Housing by Year Built, 2009 ..................................... 10 

Table 3-5: Distribution of HUD-Assisted Housing by Number of Bedrooms, 2009 ................... 11 

Table 3-6: Trends in the Distribution of HUD-Assisted Households by Number of Bedrooms .. 11 

Table 4-1: Distribution of HUD-Assisted Housing by Race and Ethnicity of Householder, 2009 .... 12 

Table 4-2: Trends in the Distribution of HUD-Assisted Households by Race and Ethnicity of 

Householder .................................................................................................................................. 13 

Table 4-3: Distribution of HUD-Assisted Housing by Age of Householder, 2009 ...................... 13 

Table 4-4: Trends in the Distribution of HUD-Assisted Households by Age of Householder .... 14 

Table 4-5: Distribution of HUD-Assisted Housing by Education Attainment of Householder by 

Race and Ethnicity, 2009 .............................................................................................................. 15 

Table 4-6: Distribution of HUD-Assisted Housing by Householder Years in Unit by Race, 

Ethnicity, and Elderly Status, 2009 ............................................................................................... 16 

Table 4-7: Trends in the Distribution of HUD-Assisted Households by Years in Unit by 

Householder .................................................................................................................................. 16 

Table 5-1: Median Income of Households by Assistance Status, 2009 ........................................ 17 

Table 5-2: Trends in Median Income of Households by Assistance Status ................................. 18 

Table 5-3: Income Sources for Renter Households by Assistant Status and by Elderly Status, 

2009............................................................................................................................................... 19 

Table 5-4: Distribution of HUD-Assisted Housing by Household Composition, 2009 ............... 19 

Table 5-5: Distribution of HUD-Assisted Housing by Number of Children in Household, 2009 ..... 20 

Table 5-6: Trends in the Distribution of HUD-Assisted Housing by Household Composition ... 20 

Table 5-7: Distribution of HUD-Assisted Housing by Household Size and the Incidence of 

Overcrowding, 2009 ..................................................................................................................... 21 

Table 5-8: Distribution of HUD-Assisted Housing by Disability Status of Members, 2009 ....... 22 

Table 5-9: Distribution of HUD-Assisted Housing by Ratio of Housing Costs to Income, 2009 ....... 22 

Table 5-10: Trends in the Distribution of HUD-Assisted Housing by Ratio of Housing Costs to 

Income........................................................................................................................................... 23 

iii 

Table 6-1: Distribution of HUD-Assisted Housing by Structure Type, 2009 .............................. 25 

Table 6-2: Distribution of HUD-Assisted Housing by Breakdowns in Housing Systems, 2009 .... 26 

Table 6-3: Distribution of HUD-Assisted Housing by Selected Deficiencies, 2009 .................... 27 

Table 6-4: Distribution of HUD-Assisted Housing by Indices of Physical Problems, 2009 ........ 28 

Table 6-5: Trends in the Distribution of HUD-Assisted Housing by Indices of Physical Problems .. 28 

Table 6-6: Distribution of HUD-Assisted Housing by Tenant Ratings as Best or Worst, 2009 .. 29 

Table 6-7: Distribution of HUD-Assisted Housing by Percent of Recent Movers, 2009 ............. 29 

Table 6-8: Distribution of Recent Movers Into HUD-Assisted Housing by Key Reasons Given 

for Move, 2009.............................................................................................................................. 30 

Table 6-9: Distribution of Recent Movers Into HUD-Assisted Housing by Comparison of 

Current and Previous Home and Neighborhood, 2009 ................................................................. 30 

Summary Table 1. 2009 Structural Characteristics ...................................................................... 33 

Summary Table 2. 2009 Householder Characteristics .................................................................. 34 

Summary Table 3. 2009 Household Characteristics ..................................................................... 35 

Summary Table 4. 2009 Unit Conditions ..................................................................................... 38 

Summary Table 5. 2009 Tenant Opinions .................................................................................... 39 

Summary Table 6. Breakdown of Householder and Household Characteristics by Race, 

Ethnicity, and Elderly Status ......................................................................................................... 41 

Figure 1. Renters—Eligibility and Housing Assistance ................................................................. 7 

iv 

Executive Summary 

The 2009 American Housing Survey (AHS) was the joint product of the U.S. Department of 

Housing and Urban Development (HUD) and the U.S. Census Bureau. At HUD’s request, the 

Census Bureau used addresses provided by HUD to identify units in its regular AHS sample that 

are subsidized by HUD. The 2009 AHS contains 4,426 assisted sample units. This report uses 

information on those units to characterize the 4.4 million rental units assisted by HUD in 2009. 

Address matches previously had been done for the 1989, 1991, 1993, and 2007 AHS surveys. 

In addition, 2011 and 2013 AHS surveys contain supplemental surveys of rental units from 

HUD-administered programs. This report uses information from these efforts to analyze the 

ways in which the HUD-assisted rental stock has changed during the past 3 decades. Because 

separate reports are available for all but the 2007 effort, this Executive Summary focuses on 

the characteristics of the HUD-assisted units and households in 2009, highlighting occasionally 

how HUD rental assistance has evolved. 

HUD Programs 

Since 1937, HUD and its predecessor agencies have run a number of rental subsidy programs. 

These programs fall into two broad categories— project-based assistance and  tenant-based assistance. In project-based assistance, the subsidy goes to the housing unit, and households apply for admission to those units. Public housing is the oldest of these programs. In this report, we 

group the other project-based programs into one category, privately owned project based. In 

tenant-based assistance, households apply for the subsidy and then search for a unit that will accept the subsidy. The Housing Choice Voucher program is the tenant-based assistance program. 

In 2009, the United States had 35.4 million renter households. According to the AHS, 18.2 

million of these households qualified based on income for assistance through one of HUD’s 

rental assistance programs. Combined, public housing, housing choice vouchers, and privately 

owned HUD-assisted housing served 4.4 million households, 24.3 percent of those eligible. 

During the 1991-to-2009 period, the number of renter households grew from 33.4 million to 35.4 

million, an increase of only 6 percent. During the same period, the number of households eligible 

for housing assistance increased 13 percent, although the number of HUD-assisted units 

increased 10 percent. Therefore, the percentage of the eligible households receiving assistance 

fell from 24.9 percent in 1991 to 24.3 percent in 2009. 

During the 1991-to-2009 period, the number of HUD-assisted units increased by roughly 

400,000, but the program mix changed dramatically. The voucher program’s share grew from 

28.3 percent in 1991 to 46.8 percent in 2009. The privately owned assisted share fell from 43.3 

to 30.6 percent, and the public housing share fell from 28.4 to 22.6 percent. 

The shift in program mix proceeded smoothly throughout the period. The number of eligible 

households fluctuated more, notably increasing by 1.7 million households between 2007 and 2009. 

Location and Unit Size 

This report is interested mainly in who receives HUD assistance and in the assistance provided. 

More than one-half of the 2009 assisted units are project-based units, and the percentage of 

project-based units was higher in previous years. Project-based units are clumps of capital in 

specific locations that last many years. Who receives assistance is dependent on where the 

programs operate and the types of units provided. 

 v 

When compared with either all renter households or all renter households eligible for assistance (including those already assisted), HUD assistance in 2009 was more concentrated in the 

Northeast and less concentrated in the West. Only 20 percent of all renters and 22 percent of 

eligible renters lived in the Northeast, but 28 percent of HUD-assisted housing was in the 

Northeast. In 2009, the West contained 25 percent of all renters and 22 percent of eligible renters but only 18 percent of HUD-assisted households. The shares of HUD-assisted renters in the 

Midwest and South are similar to the geographic distributions of all renter households and all 

income-eligible renter households. 

The regional distribution of public housing, the oldest HUD-assisted housing program, drives 

this imbalance. Public housing authorities also administer most vouchers, the newest HUD 

program. The voucher program has a regional distribution that is close to that of all renter 

households but still has a higher percentage in the Northeast and a lower percentage in the West. 

Overall, HUD-assisted housing is slightly more concentrated in metropolitan areas and slightly 

less concentrated in nonmetropolitan areas than either all renter households or all income-eligible renter households. Within metropolitan areas, HUD-assisted housing is more concentrated in 

central cities and less concentrated in suburbs than either all renter households or all income-

eligible renter households. The central city-suburb disparity is most pronounced in public 

housing, but the privately owned housing programs also exhibit this imbalance. Once again, the 

voucher program presents the distribution closest to that of all renter households or all income-

eligible renter households. 

Despite the growth in the voucher program, the overall distribution of HUD-assisted housing has 

changed little in the past 24 years. The percentage of assisted housing in suburbs has increased 

slightly, accompanied by a slight decrease in the percentage in central cities. The percentage 

outside of metropolitan areas has declined over time. 

The number of bedrooms in an assisted unit determines the size of the household that can be 

served. Overall, HUD-assisted housing has a higher percentage of one-bedroom units and a 

lower percentage of two-bedroom units than the percentage among all renter households or all 

income-eligible renter households. This disparity is sharpest among privately owned subsidized 

housing and probably results from a focus on elderly households among several of the programs 

in this category (including both older Section 202 direct loans with project-based Section 8 

assistance and newer Section 8 capital grant projects built after 1990) and from the preferences 

of developers in the regular Section 8 program. Public housing displays a similar distribution of 

unit sizes but to a lesser degree. Not surprisingly, the bedroom distribution among voucher units 

closely resembles the distribution among all renters. 

The combined bedroom distribution for all three HUD-assisted housing programs has definitely 

shifted over time. The percentage of units with three or four or more bedrooms increased from 

24 percent in 1989 to 30 percent in 2009 despite a decline in the number of large families. The 

percentage of one-bedroom units decreased slightly from 39 to 37 percent. 

Householder and Household Characteristics 

The Census Bureau characterizes some households using data on all household members, 

providing information such as household size, the presence or absence of children, or family 

status. For other characteristics, such as age or race, the Census Bureau takes these 

characteristics from one individual, the householder. The householder is one of the responsible 

 vi 

members of the household who is competent to answer questions about the household. The next few paragraphs start with householder characteristics and then move on to household 

characteristics. 

The percentage of HUD-assisted units with Black householders in 2009 was 46.0 percent, although 

the percentage of all income-eligible renter households with Black householders was 30.0 percent. 

The differentials were greatest for the public housing and voucher programs, in which Black 

householders occupied 59.9 and 44.3 percent of units, respectively. With respect to ethnicity, the 

percentage of all HUD-assisted households with Hispanic householders is smaller than the 

percentage of income-eligible households with Hispanic householders (17.4 versus 20.3 percent). 

The percentage of households with Black householders rose sharply in 2009; the percentage of 

units with Hispanic householders rose between 1993 and 2003, reflecting in part the rising 

Hispanic share of the population. 

Combined, HUD-assisted housing programs were serving households with elderly householders 

at a rate greater than their share of the population of income-eligible renter households (27.9 

versus 19.2 percent). The percentage of households with elderly householders was particularly 

high among units in privately owned subsidized housing (45.6 percent). The voucher program 

served elderly people at a rate (16.6 percent) similar to their share of income-eligible renter 

households. As the relative importance of the voucher program increased over time, the share of 

all HUD-assisted units with elderly householders fell relatively steadily from 35 percent in 1989 

to 28 percent in 2009. 

Because housing assistance is not an entitlement, one might expect households receiving 

assistance to be reluctant to move if moving means giving up assistance. Approximately 14 

percent of public housing households have householders who lived in the unit for more than 15 

years compared with 8.6 percent among income-eligible renter households. The voucher 

program has the most turnover; for example, only 6.5 percent of householders have lived in their 

units more than 15 years, roughly the same as all income-eligible householders. Among all 

households, the differences in turnover across race and ethnicity are minor, but elderly 

householders display lower turnover. The same patterns are apparent among householders in the 

assisted housing programs. 

Because the AHS reports data on years in units for assisted units in 5-year intervals, one can 

compare only the 1989 and 2009 studies. The comparison of turnover patterns showed that, in 

2009, more householders had moved in within the past 5 years but more had also lived in their 

units for 15 years or more than in 1989. 

Eligibility for assisted housing is based primarily on household income. In 2009, the median 

income of all renters nationally was $28,400, based on AHS data. Households in HUD programs 

had median incomes substantially less than that of all renters. The median income of voucher 

recipients was 42.3 percent of that for all eligible renters, and the ratios were even less in public housing (31.7 percent) and privately owned subsidized housing (33.5 percent). Individually, 

HUD programs generally serve households from the lower end of the distribution of renter 

households. 

HUD-assisted households differ substantially from other households in how they obtain their 

income. Only 40.2 percent of HUD-assisted households have wage and salary income compared 

with 54.3 percent of income-eligible renter households and 72.6 percent of all renters. Among 

vii 

elderly households, the percentage receiving social security income differs little between assisted renters and either eligible renters or all renters. However, the percentage of elderly households 

receiving income from private pensions or survivor benefits varies by assistance status. Only 

17.3 percent of elderly assisted households receive income from these sources compared with 

21.5 percent among eligible renters and 30.9 percent among all renters. The income source 

information reinforces the inference drawn from the median income ratios that HUD programs 

serve the poorer of the poor. For example, 11.6 percent of HUD-assisted households reported 

receiving welfare compared with 8.0 percent of income-eligible households and 4.2 percent of all 

renter households. In addition, 44.4 percent of HUD-assisted households reported receiving food 

stamps compared with 29.7 percent of income-eligible households and 14.3 percent of all renter 

households. 

Household composition provides further evidence that HUD-assisted housing programs serve a 

clientele different from the typical renter household. In 2009, 24.9 percent of renter households 

consisted of married couple households, and the percentage among all income-eligible renter 

households was 16.6 percent, whereas the percentage across HUD programs ranged between 8.3 

and 10.1 percent. With the exception of the privately owned housing program, HUD-assisted 

housing serves households with children at a higher rate than their share of the population. 

Overall, 41.9 percent of assisted households have children compared with 34.9 percent of all 

renter households. Slightly more than one-half of voucher households have children under 18. In 

addition, the percentage of households with three or more children is higher in the voucher 

program (17.5 percent) than among all income-eligible renter households (11.1 percent). 

Despite observed program differences and the change in program mix over time, virtually no 

change has occurred during the past 24 years in the type of households served by all three HUD 

programs combined. 

HUD-assisted housing serves households with one or more disabled members at a rate (36.2 

percent) substantially higher than the rate among either income-eligible renter households (26.2 

percent) or all renter households (17.6 percent). The privately owned assisted housing programs 

contained the highest percentage of households with a disabled member, 47.2 percent. 

Finally, rent-to-income ratio data from the 2009 AHS clearly illustrate why housing assistance is 

needed. Among income-eligible renter households, 59 percent have excessive rent burdens; that 

is, ratios greater than 40 percent. Excessive rent burdens affect 38 percent of HUD-assisted 

households, a rate equal to that for all renter households. By the same rent-to-income measure, 

the HUD-assisted housing programs have made housing more affordable for clients. Nearly 60 

percent of all HUD renter households have ratios less than or equal to 34 percent compared with 

33 percent of income-eligible renters. 

Unit Quality and Tenant Satisfaction 

HUD and the Census Bureau use AHS data to construct two indices of physical problems—one 

reports the incidence of severe physical problems, and one reports the incidence of moderate 

physical problems. On the index of severe physical problems, HUD-assisted housing has a 

slightly higher incidence of problems than units occupied by all income-eligible households and 

also a higher incidence than all occupied rental units. On the index of moderate physical 

problems, HUD-assisted housing has a lower incidence than either all income-eligible renters or 

all renters. Within HUD-assisted housing, public housing units have the highest incidence of 

both severe and moderate physical problems. 

viii 

When we examine specific unit deficiencies, we find that HUD-assisted units have rates of occurrence that are similar to those among all eligible renters but usually slightly higher than 

among all renters. 

The AHS has a series of questions that focuses on breakdowns in various housing systems. For 

five of the seven reported system breakdowns (no working flush toilets, public sewage disposal 

breakdowns, heating equipment breakdowns, leaking water from inside unit, and leaking water 

from outside structure), the incidence of problems was higher for HUD-assisted units as a group 

than for all renters. The differences are small. In most but not all categories, households in 

privately owned subsidized units report a lower incidence of problems than households in other 

assisted programs. However, voucher recipients report the highest incidence of problems with 

fuses and circuit breakers. 

The AHS asks respondents to rate their structures and neighborhoods on a scale from 1 to 10, on 

which 10 is considered the best. Households receiving HUD assistance generally gave their units 

a 10 more frequently than either all income-eligible renter households or all renter households. 

Households in privately owned subsidized units gave the 10 rating most frequently. The worst 

rating of 1 was also more common among HUD-assisted households, but the differences in 

percentages are small. Public housing tenants had the highest percentage of 1 ratings. 

Although assisted households overall were more likely to rate their neighborhoods a 10 than 

either income-eligible renters or all renters, public housing households were the least likely of all groups to do so, and 6.4 percent of public housing tenants gave their neighborhoods the worst 

rating. 

When asked to compare their current unit with their previous home, recent mover respondents in 

HUD-assisted units were more likely to rate the HUD-assisted unit as better and less likely to 

rate the HUD-assisted unit as worse than their previous unit than either all eligible renters or all renters. When asked to compare their current neighborhood with their previous neighborhood, 

recent mover respondents among voucher recipients and in privately owned HUD-assisted units 

were more likely to rate their current neighborhoods as better than their previous neighborhoods. 

Only 6.3 percent of recent movers in public housing rated their neighborhood as better.  

Other Related Studies 

This report documents one of three studies (Eggers, 2017a, 2017b; Eggers and Moumen, 

2017)—identical in structure and focus—that use the AHS to assess HUD-assisted rental 

housing. These studies cover HUD-assisted rental housing in 2009, 2011, and 2013 respectively. 

Readers who find a particular finding important are urged to consult the same table for the other 

2 survey years. As a careful reading of all three Executive Summaries suggests, most of the 

interesting findings are consistent in all three reports. 

 ix 

Introduction 

This report is the seventh in a series of reports providing information on the size, composition, 

and quality of the U.S. Department of Housing and Urban Development (HUD)-assisted housing 

stock and the characteristics of its occupants (Casey, 1992, 1997; Eggers, 2017a, 2017b; Eggers 

and Moumen, 2017; HUD, 2008; McGough, 1997). These reports are intended for use by 

policymakers, analysts, and proponents of housing assistance for low-income households. HUD 

obtains this information by identifying assisted households that are also surveyed in the biennial 

national American Housing Survey (AHS). 

The 2009 data reported here represent assisted households and units in all 50 states and the 

District of Columbia but exclude households and units in Puerto Rico, Guam, and the Virgin 

Islands, which are not included in the AHS. The 2009 data are a statistically valid description of 

assisted households. These data are available only for the United States as a whole, with simple 

tabulations for the four census regions. Because of sample limitations, data are not available for 

states or smaller areas. 

In this report, we compare HUD-assisted households with all income-eligible renters using the 

same AHS survey data set. Another series of HUD-produced reports and data sets focuses only 

on assisted households using information gleaned from administrative records. These reports and 

databases were published under the series title  Picture of Subsidized Households  and are posted at http://www.huduser.org/datasets/assthsg.html.  

HUD Rental Assistance Programs 

HUD rental housing assistance for low-income families and individuals falls into three basic 

categories. 

1.  Conventional public housing (hereafter referred to as  public housing). 

2.  Section 8 housing choice vouchers (hereafter referred to as  voucher). 

3.  Privately owned assisted housing (hereafter referred to as  privately owned housing). 

Public housing consists of housing developments owned by local public housing authorities 

(PHAs) or Indian housing authorities; HUD makes payments to the authorities to cover the 

development, rehabilitation, and operating costs of the housing units. Housing units in these 

developments are then rented to selected low-income families and individuals at below-market 

rents. Because the HUD payments cover the development and maintenance of the project, public 

housing is referred to as  project based. The amount of rent low-income families pay is generally a fraction (30 percent) of their income. New tenants can select from vacant and available units 

owned and operated by the local authorities. Tenants must live in units owned by the local 

housing authority. 

The Section 8 Housing Choice Voucher program involves selected low-income households 

searching for housing units of their choice in the private rental market. After the household 

locates a housing unit and the local housing authority grants approval, a subsidy payment is 

made to the private-sector landlord on behalf of the tenant household. The program is designed 

so that the out-of-pocket amount that tenants pay is 30 percent of the household’s income, if the 

housing unit rents for less than the Fair Market Rent, or FMR, established by HUD for the area 

and household size. Families are given the choice of renting units that are more expensive, but 

tenants then pay 30 percent of their income plus the difference between the higher rent and the 

 1 

payment standard. Because the payment is made on behalf of the tenant and the payment follows the tenant household if the household decides to move, the Section 8 voucher program is referred 

to as  tenant-based assistance. 

The third program category consists of privately owned projects containing housing units that are 

rented to low-income households at subsidized rents. HUD provides assistance to encourage the 

development of affordable housing. The following HUD programs are included in this third 

category—Rent Supplement, Section 221(d)(3) Below Market Interest Rate, Section 202 

Supportive Housing for the Elderly, Project-Based Section 8, Moderate Rehabilitation, and some 

other smaller programs. Data on tenants in privately owned housing may not be altogether 

comparable with data on public housing tenants or voucher recipients. The public housing and 

voucher programs are deeply subsidized, with nearly all tenants paying income-based tenant 

rents. Only approximately three-fourths of the households in privately owned housing pay 

income-based tenant rents. The other tenants pay rents that do not vary by income; the project is 

subsidized through initial financing without additional subsidy, and the rents are uniformly 

reduced for all tenants. For these units, individual household income determines only eligibility, 

not the amount by which the rent is reduced. As a consequence, approximately one-fourth of 

tenants in privately owned housing may pay differing proportions of their income for rent and 

also may differ in other characteristics from the other assisted tenants. Units in these programs 

are also considered  project based. 

Income-eligible renters are those households that would qualify for admission to assisted 

housing because their income is within the HUD-determined income limit of 50 percent or less 

of Median Family Income for their area, adjusted for family size. In HUD terminology, these 

households are “very-low-income renters” and are eligible for assisted housing based on 

income  alone. 1 Another term used in the report is “worst case households.” Worst case needs2 

means renters who do not receive federal assistance, who have incomes below 50 percent of 

1 All families with incomes below 50 percent of HUD-adjusted Median Family Income generally are eligible for housing assistance. The number of income-eligible families is a lower bound to the total number of eligible families, because other families with higher incomes (up to 80 percent of median income) are eligible if they also  meet additional (nonincome) criteria. These additional criteria include being displaced from certain HUD-assisted projects, having been previously assisted, being nonpurchasing tenants in certain homeownership programs, or meeting public housing agency-specified criteria. 

2 Reports presenting estimates of worst case needs households have been submitted to Congress since 1991. HUD’s previous reports to Congress are  Priority Problems and “Worst Case” Needs in 1989 (June 1991, HUD-1314-PDR); The Location of Worst Case Needs in the Late 1980s (December 1992, HUD-1387-PDR);  Worst Case Needs for Housing Assistance in the United States in 1990 and 1991 (June 1994, HUD-1481-PDR);  Rental Housing Assistance at a Crossroads: A Report to Congress on Worst Case Housing Needs (March 1996);  Rental Housing Assistance—

The Crisis Continues (April 1998);  Rental Housing Assistance—The Worsening Crisis: A Report to Congress on Worst Case Housing Needs (March 2000);  A Report on Worst Case Housing Needs in 1999: New Opportunity Amid Continuing Challenges, Executive Summary (January 2001);  Trends in Worst Case Needs for Housing, 1978–1999 

(December 2003);  Affordable Housing Needs: A Report to Congress on the Significant Need for Housing (December 2005);  Affordable Housing Needs 2005: Report to  Congress (May 2007);  Housing Needs of Persons With Disabilities: Supplemental Findings to the  Affordable Housing Needs 2005 Report;  Worst Case Housing Needs 2007: A Report to Congress (May 2010);  Worst Case Housing Needs 2009: A Report to Congress (February 2011); Worst Case Housing Needs 2011: Report to Congress (August 2009);  Worst Case Housing Needs: 2015 Report to Congress (April 2015). These publications are available online at 

https://www.huduser.gov/portal/publications/Worst-Case-Housing-Needs.html.  

 2 

Median Family Income in their area, as adjusted by HUD, and who pay more than one-half their income for rent and utilities or live in severely substandard housing. 3 

Readers should be aware that not all housing assistance programs are identified in this report. 

Other renter households are receiving housing assistance from U.S. Department of Agriculture 

(USDA) programs or state or local rental assistance programs. Estimates indicate that in fiscal 

year 2004, approximately 464,000 units were available under the Rural Housing Service 

(formerly known as the Farmers Home Administration) Section 515 Rental Assistance Program. 

Approximately 264,000 of the available units received deep subsidies under the Section 521 

Rental Assistance Program. The report also does not include units available for occupancy under 

the U.S. Department of the Treasury’s Low-Income Housing Tax Credit program; from 1987 

through 2009, 40,502 projects containing 2.6 million units were placed in service for low-income 

households (those with incomes less than 60 percent of local Area Median Income; HUD, 2016). 

Some of these tax credit units may also receive HUD or USDA subsidies. 

Organization of the Report and Data Tables 

The Big Picture through the Unit Quality and Tenant Satisfaction sections of the report contain 

short topical tables with accompanying commentary. These topical tables are derived from six 

detailed summary tables contained in the Detailed Summary Tables section. The structure of 

these sections follows the organization of the six detailed tables. 

•  The Big Picture section uses information from all eight matched surveys to track the growth of 

HUD-assisted housing from 1989 to 2009. 

•  The Location and Key Unit Characteristics section examines where HUD-assisted units are 

located, when they were built, and how many bedrooms they contain; it is based on Summary 

Table 1. 

•  The Householder Characteristics section and Summary Table 2 look at the characteristics of 

householders. 

•  The Household Characteristics section and Summary Table 3 summarize the composition and 

financial characteristics of households. 

•  The Unit Quality and Tenant Satisfaction section and Summary Tables 4 and 5 summarize the 

condition of units and tenants’ opinions of their units and neighborhoods. 

•  Detailed Summary Table 6 contains special breakouts of the data in Summary Tables 2 and 3.  

Each topical table contains information for six categories of renter households: all HUD-assisted 

households, public housing tenants, voucher recipients, tenants in privately owned subsidized 

units, all income-eligible households, and all renter households. The six detailed tables in the 

3 A unit is severely substandard if it has any of five physical problems: (1) Lacks complete plumbing, (2) Is uncomfortably cold for 24 hours or more in the winter due to frequent heating equipment breakdowns, (3) Has no electricity or three specified electrical problems, (4) Has any five of six serious maintenance problems, and (5) The public areas of the apartment building have four serious maintenance problems. For more detail, see “Appendix A: Definitions and Questionnaire,  American Housing Survey for the United States,  Current Housing Reports H150,” 

U.S. Department of Commerce, U.S. Census Bureau, and U.S. Department of Housing and Urban Development, Office of Policy Development and Research. 

 3 

Detailed Summary Tables section contain two additional renter household categories: all unassisted, income-eligible renters and unassisted renters identified as having worst case needs. 

Source of the Data 

The national AHS collects detailed information on housing units and their occupants every  

2 years. Unfortunately, although this large sample contains many assisted units, it has been 

impossible to determine reliably, using the self-reported data of the AHS, which units are HUD-

assisted units. In earlier reports, HUD undertook two complementary manual matching efforts to 

overcome this difficulty. One involved a manual matching of AHS renter respondents’ addresses 

with a list of addresses HUD developed for public housing and privately owned assisted housing 

projects. In the second match, which focused on voucher recipients, Census Bureau data 

collectors compared names and addresses of AHS-sampled renters in an area with the records 

that local housing authorities kept for voucher recipients. 

Since the earlier reports, HUD has developed information on basic tenant demographic and 

financial characteristics and limited data on unit characteristics from program administrative 

records. In particular, the Public and Indian Housing Information Center (PIC) provides data for 

the public housing and voucher programs, and the Tenant Rental Assistance Certification System 

(TRACS) provides data for privately owned housing. Some differences exist between data from 

program administrative systems and similar information from the AHS. PIC and TRACS were 

designed to be 100-percent reporting systems and not scientific samples; thus, when reporting 

falls substantially below 100 percent, the results will not be wholly accurate. In addition, the 

small samples available for program data from the AHS will result in variability of results. Users 

should therefore make comparisons across different data systems with great caution. 

For this report, specialists at the Census Bureau matched records from the AHS and the two 

HUD administrative record systems using computerized matching algorithms and techniques. 

Relationship to Other Studies 

This report documents one of three studies (Eggers, 2017a, 2017b; Eggers and Moumen, 

2017)—identical in structure and focus—that use the AHS to assess HUD-assisted rental 

housing. These studies cover HUD-assisted rental housing in 2009, 2011, and 2013 respectively. 

Because the universe of HUD-assisted rental housing underwent only marginal changes between 

2009 and 2013, one should expect the findings to be nearly identical in all three studies and, for 

the most part, they are. Some differences exist because the economy experienced a major swing 

between 2009 and 2013 (June 2009 was the trough of the major 2007–2009 recession), because 

the sample of HUD units was selected differently in each of the 3 years, and because respondents 

sometimes answer the same question differently at different times due either to changes in 

objective conditions or pure randomness. Readers who find a particular finding important are 

urged to consult the same table for the other 2 survey years. As a careful reading of all three 

Executive Summaries suggests, most of the interesting findings are consistent in all three reports. 

 4 

The Big Picture 

HUD spends approximately $40 billion a year on assisted housing (Weicher, 2012). 4 The matched AHS sample used in this report provides important information on how these 

expenditures affected American households in 2009. Before reviewing the data, we call the 

reader’s attention to three factors that are crucial for interpreting the data. 

•  Unlike Medicaid, Food Stamps, and Temporary Assistance to Needy Families, assisted 

housing is not an entitlement; that is, not every household that meets the eligibility 

requirements for assisted housing will receive housing assistance. Some households receive 

help, although others are placed on waiting lists. Such variations mean that the “who is helped” 

question is particularly relevant. In other words, individually, and as a group, do the assisted 

housing programs overserve some populations and underserve others? 

•  HUD delivers housing assistance through agents. PHAs administer public housing, PHAs and 

state agencies administer the voucher program, and private developers and landlords administer 

the privately owned housing programs. The motivations of these agents and where and when 

they function greatly affect how these programs operate. 

•  Two of the three major categories of HUD-assisted housing—public housing and privately 

owned, project-based housing—provide assisted housing by first producing the housing. 

Housing units are clumps of capital and land that have long life spans. As a result, the location 

and type of units produced determine who will be served for years to come. 

HUD and the Census Bureau have matched administrative data on assisted housing with eight 

AHS surveys (1989, 1991, 1993, 2003, 2007, 2009, 2011, and 2013). Including this document, 

the results of those matches have been presented in seven reports (Casey, 1992, 1997; Eggers, 

2017a, 2017b; Eggers and Moumen, 2017; HUD, 2008; McGough, 1997). 

AHS data depict how housing assistance has evolved during the 24 years between the 1989 and 

the 2013 matches. During the 1991-to-2013 period, the number of renter households grew from 

33.3 million to 40.2 million, an increase of 21 percent. 5 During the same time period, the number of households eligible for housing assistance increased 16 percent, although the number of HUD-assisted units increased only 11 percent. The percentage of the eligible households receiving 

assistance fell from 24.9 percent in 1991 to 21.1 percent in 2011, before rising to 23.8 percent in 2013. 

The financial crisis and recession that began in 2007 caused a sharp increase in the number of 

renter households and an even sharper increase in the number of renter households with incomes 

that qualify them for housing assistance. Most of the decline in the percentage of eligible 

households receiving assistance occurred during the 2007-to-2011 period. The number of eligible 

renter households declined by approximately 1 million between 2011 and 2013, resulting in the 

observed increase in the percentage of eligible households served (Table 2-1).  

4 See Table 4-4. 

5 The percentages reported in this and the following two sentences are based on the 1991-to-2013 period. In 1991, the Census Bureau revised the AHS weights to reflect information from the 1990 Census. This change corrected an over count of the housing stock in the 1989 AHS of more than a million units. Adjustments to the weights in 2003 

and 2009 for subsequent censuses did not reveal any major problems in housing stock counts. 

 5 

Table 2-1: Trends in HUD-Assisted Rental Housing, Relative to Need 

AHS Survey Year  Al  Renters (000s) 

Al  Eligible 

Al  HUD-Assisted  Percent of Eligible 

Renters (000s) 

(000s) 

Assisted (%) 

1989 

33,767 

13,808 

4,070 

29.5 

1991 

33,351 

16,194 

4,036 

24.9 

1993 

33,472 

15,795 

4,054 

25.7 

2003 

33,604 

16,576 

4,280 

25.8 

2007 

35,032 

16,494 

4,273 

25.9 

2009 

35,378 

18,233 

4,426 

24.3 

2011 

38,814 

19,737 

4,168 

21.1 

2013 

40,202 

18,856 

4,490 

23.8 

AHS = American Housing Survey. HUD = U.S. Department of Housing and Urban Development. 

During the 1989-to-2013 period, the number of HUD-assisted units increased by roughly 

400,000 units, but program mix changed dramatically. The voucher program’s share grew from 

26 percent in 1989 to 47 percent in 2013, although the shares of public housing and privately 

owned assisted housing each declined by approximately 10 percentage points. Because of 

differences in the way these programs are structured, one could expect to see big changes in how 

HUD housing assistance affects American households during this period (Table 2-2). 

Table 2-2: Trends in HUD-Assisted Housing by Program Type 

Tenants in 

AHS Survey Year  Al  HUD-Assisted  Tenants in Public 

Voucher 

(000s) 

Housing (%) 

Recipients (%) 

Privately Owned 

Housing (%) 

1989 

4,070 

33.4 

26.0 

40.5 

1991 

4,036 

28.4 

28.3 

43.3 

1993 

4,054 

28.1 

29.6 

42.3 

2003 

4,280 

25.6 

42.1 

32.4 

2007 

4,273 

23.5 

45.1 

31.4 

2009 

4,426 

22.6 

46.8 

30.6 

2011 

4,168 

23.7 

48.7 

27.7 

2013 

4,490 

22.9 

46.8 

30.2 

AHS = American Housing Survey. HUD = U.S. Department of Housing and Urban Development. 

Figure 1 explains how HUD-assisted housing fits into the overall rental housing market. In 2009, 

the U.S. housing market had 35,378,000 renter households; 18,233,000 of these households were 

eligible on the basis of income for HUD assistance. HUD programs served 4,426,000 of the 

eligible households (24.3 percent), leaving 13,807,000 eligible households without any HUD 

housing assistance; of these, 6,895,000 were judged to have worst case housing needs. The 

voucher program helped 2,073,000 households; another 1,354,000 households lived in privately 

owned, project-based housing, and public housing provided housing to 999,000 households. 6  

6 As in previous reports, HUD provided the Census Bureau with estimates of the number of HUD-assisted units by program. The Census Bureau used these estimates to adjust the weights of the matched units so that the weighted counts matched program totals. 

 6 

Figure 1: Renters—Eligibility and Housing Assistance 

 7 

Location and Key Unit Characteristics 

Three factors greatly influence whom the HUD-assisted housing programs serve and the type of 

housing provided. The factors are which agents choose to work with HUD to provide housing 

assistance, where these agents are located, and what their objectives are. For this reason, we 

begin the analysis with information on the location of HUD-assisted housing and the types of 

units provided. This section summarizes information in Summary Table 1. 

Regional and Metropolitan Location 

When compared with either all renter households or all renter households eligible for assistance 

(including those already assisted), the HUD programs as a group are more concentrated in the 

Northeast and less concentrated in the West. Only 20 percent of all renters and 22 percent of 

eligible renters live in the Northeast, but 28 percent of HUD-assisted housing is in the Northeast. 

In 2009, the West contained 25 percent of all renters and 22 percent of eligible renters but 18 

percent of HUD-assisted households. The share of HUD-assisted renters in the Midwest and 

South is similar to the geographic distributions of all renter households and all income-eligible 

renter households (Table 3-1). 

Table 3-1: Distribution of HUD-Assisted Housing by Region, 2009 

HUD-Assisted Renters 

Tenants in 

Total 

Regions 

Al  HUD- 

Tenants in 

Voucher 

Privately 

Eligible 

Al  Renters 

Assisted (%) 

Public 

Recipients 

Owned 

Renters (%) 

(%) 

Housing (%) 

(%) 

Housing (%) 

Northeast 

27.8 

36.1 

24.5 

26.9 

22.1 

20.0 

Midwest 

22.1 

19.0 

20.1 

27.4 

21.2 

20.1 

South 

32.4 

35.9 

31.8 

30.8 

34.2 

35.0 

West 

17.6 

8.9 

23.6 

14.9 

22.5 

24.9 

HUD = U.S. Department of Housing and Urban Development. 

The regional distribution of public housing, the oldest HUD-assisted housing program, drives 

this imbalance. Vouchers, the newest HUD program, are also administered mostly by PHAs. The 

voucher program has a regional distribution that is close to that of all renter households but still has a higher percentage in the Northeast and a lower percentage in the West. The overall regional 

imbalance is a function of the age of the programs. Communities in the Northeast created active 

PHAs in the early years of the public housing program, whereas PHAs in the West became more 

active in the years when HUD moved toward voucher assistance. During this period, the nation’s 

population also shifted toward the West. Similar patterns appear in the 

metropolitan/nonmetropolitan distribution of HUD-assisted housing. 

Overall, the proportion of HUD-assisted housing in metropolitan areas and nonmetropolitan 

areas matches the proportion of all renter households or all income-eligible renter households. 

Within metropolitan areas, HUD-assisted housing is more concentrated in central cities and less 

concentrated in suburbs than either all renter households or all income-eligible renter 

households. The central city/suburb disparity is most pronounced in public housing, but the 

privately owned housing programs also exhibit this imbalance. Once again, the voucher program 

presents the distribution closest to that of all renter households or all income-eligible renter 

households. Table 3-2 does not include similar programs administered by USDA’s Rural 

Housing Service or Rural Development programs. 

 8 

Table 3-2: Distribution of HUD-Assisted Housing by Metropolitan/Nonmetropolitan Status, 2009 

HUD-Assisted Renters  Tenants in  Total 

Metropolitan/ 

Al  HUD-  Tenants in  Voucher  Privately 

Eligible 

Al  

Nonmetropolitan Areas 

Assisted 

Public 

Recipients  Owned 

Renters  Renters 

(%) 

Housing 

(%) 

Housing 

(%) 

(%) 

(%) 

(%) 

Inside metropolitan 

statistical areas 

86.4 

86.0 

87.7 

84.9 

84.4 

84.4 

In central cities 

52.4 

60.2 

49.3 

51.6 

46.6 

41.9 

In suburbs 

34.0 

25.8 

38.4 

33.3 

37.9 

42.4 

Outside metropolitan 

statistical areas 

13.6 

14.1 

12.4 

15.1 

15.6 

15.6 

HUD = U.S. Department of Housing and Urban Development. 

In the section, The Big Picture, we called attention to the shifting importance of the voucher 

program in HUD’s overall housing assistance between 1989 and 2013. Despite the growth in the 

voucher program, the overall distribution of HUD-assisted housing has changed little in the past 

24 years. The percentage of assisted housing in suburbs has increased slightly, accompanied by a 

slight decrease in the percentage in central cities. The percentage outside of metropolitan areas 

has declined over time. 

Of course, the distribution of all renters and eligible renters has also changed over time. The 

previously mentioned shift in the proportion of assisted housing from central city to suburbs and 

the observed decline outside of metropolitan areas followed similar changes in broader renter 

populations. Between 1989 and 2013, the proportion of assisted housing in suburbs grew from 26 

to 32 percent, although the proportion of all renter households grew from 38 to 40 percent; the 

proportion of assisted housing outside of metropolitan areas fell from 16 to 13 percent, although 

the proportion of all renters fell from 16 percent to 12 percent (Table 3-3). 

Table 3-3: Trends in the Distribution of HUD-Assisted Households by Region and by 

Metropolitan/Nonmetropolitan Status 

Al  HUD-Assisted 

AHS Survey Year 

Renters/Location 

1989 

1991 

1993 

2003 

2007 

2009 

2011 

2013 

Northeast 

28 

24 

27 

28 

28 

28 

28 

28 

Midwest 

22 

22 

22 

22 

22 

22 

19 

22 

South 

34 

37 

35 

34 

32 

32 

32 

33 

West 

16 

17 

15 

17 

18 

18 

20 

18 

Inside metropolitan 

statistical areas 

84 

81 

82 

87 

86 

86 

84 

87 

In central cities 

58 

53 

56 

54 

52 

52 

54 

55 

In suburbs 

26 

27 

26 

33 

34 

34 

30 

32 

Outside 

metropolitan 

16 

19 

18 

13 

14 

14 

16 

13 

statistical areas 

AHS = American Housing Survey. HUD = U.S. Department of Housing and Urban Development. 

Notes: The tables in this document that describe trends during all eight matched data studies report percentages as whole percentages, whereas the tables describing characteristics of HUD programs in 2009 report percentages to one-tenth of a percentage point. The published matched data for 1989, 1991, and 1993 are available only as whole percentages, so the data for subsequent years are rounded to whole percentages. 

 9 

Year Structure Built 

Public housing and HUD’s privately owned subsidized housing programs work by creating new 

rental units and then filling these units with eligible households. The types of units built 

determine what types of families are served. PHAs and private developers, with HUD approval, 

choose what types of units to construct or renovate, and that choice is based on their objectives 

and the needs at the time building takes place. Decisions made at one point in time become 

frozen in housing capital. This fact was impressed on the author by a visit in the mid-1990s to an 

unassisted, HUD-insured project in the suburbs outside Minneapolis and Saint Paul. The project 

was constructed in the early 1970s to accommodate all the baby boomers entering the job market 

and consisted entirely of one-bedroom units; after experiencing declining demand, the project 

was being renovated at the time of his visit to serve a family market (Table 3-4). 

Table 3-4: Distribution of HUD-Assisted Housing by Year Built, 2009 

HUD-Assisted Renters 

Tenants in 

Tenants in 

Total 

Year Built 

Al  HUD- 

Public 

Voucher 

Privately 

Eligible 

Al  Renters 

Assisted (%)  Housing 

Recipients 

Owned 

Renters (%) 

(%) 

(%) 

(%) 

Housing (%) 

1949 and earlier 

21.1 

25.5 

26.8 

9.1 

26.0 

25.7 

1950–1969 

22.3 

40.2 

19.9 

12.9 

22.5 

21.6 

1970–1984 

39.3 

27.2 

29.1 

63.8 

32.6 

29.0 

1985 or later 

17.3 

6.9 

24.3 

14.3 

19.0 

23.7 

HUD = U.S. Department of Housing and Urban Development. 

Public housing began in 1937, and 25.5 percent of public housing units were built before 1950. 

Approximately 70 percent of public housing units were built between 1950 and 1985, when 

HUD restructured its housing assistance programs to favor the voucher approach. The privately 

owned housing programs were most active between 1965 and 1985; 63.8 percent of these units 

were constructed between 1970 and 1984. The 9.1 percent of privately owned units reportedly 

built before 1950 results from a combination of rehabilitating older buildings for use as assisted 

housing and errors on the part of AHS respondents in identifying the year built. 

Because the voucher program can use any rental units in the stock if their owners are willing to 

participate, its distribution by year built closely matches the distribution of all renter households. 

Number of Bedrooms 

The number of bedrooms in an assisted unit determines the size of the household that can be 

served. Overall, HUD-assisted housing has a higher percentage of one-bedroom units than the 

percentage among all renter households or all income-eligible renter households and a lower 

percentage of two-bedroom units. This disparity is sharpest among privately owned subsidized 

housing and probably results from a focus on elderly households among several of the programs 

in this category (including both older Section 202 direct loans with project-based Section 8 

assistance and newer Section 8 capital grant projects built after 1990) and the preferences of 

developers in the regular Section 8 program. Public housing displays a similar distribution of 

unit sizes but to a lesser degree. Not surprisingly, the bedroom distribution among voucher units 

resembles the distribution among all renters but with a lower percentage of two-bedroom units 

and a higher percentage three-bedroom units. The voucher program has the highest percentage of 

units with three or four or more bedrooms among the HUD-assisted programs, probably 

10 

reflecting the fact that vouchers can also be used to rent single-family rentals, including townhomes or rowhouses; these percentages are actually higher than the percentage among 

income-eligible renter households (Table 3-5). 

Table 3-5: Distribution of HUD-Assisted Housing by Number of Bedrooms, 2009 

HUD-Assisted Renters 

Number of 

Tenants in 

Total 

Tenants in 

Voucher 

Al  Renters 

Bedrooms 

Al  HUD- 

Privately 

Eligible 

Assisted (%) 

Public 

Recipients 

Owned 

Renters (%) 

(%) 

Housing (%) 

(%) 

Housing (%) 

Efficiency 

1.3 

0.4 

1.1 

2.3 

2.7 

2.1 

One 

37.1 

29.5 

25.4 

60.6 

32.5 

27.5 

Two 

31.3 

35.1 

34.6 

23.3 

38.3 

40.1 

Three 

23.5 

25.8 

29.1 

13.1 

20.7 

23.6 

Four or more 

6.9 

9.2 

9.8 

0.7 

5.8 

6.7 

HUD = U.S. Department of Housing and Urban Development. 

The combined bedroom distribution for all three HUD-assisted housing programs has definitely 

shifted over time. The percentage of units with three or four or more bedrooms increased from 

24 percent in 1989 to 28 percent in 2009 despite a decline in the number of large families. The 

percentage of one-bedroom units decreased slightly from 39 to 38 percent (Table 3-6). 

Table 3-6: Trends in the Distribution of HUD-Assisted Households by Number of Bedrooms 

Percent of 

Al  HUD-Assisted Renters 

Units by 

Number of 

1989 

1991 

1993 

2003 

2007 

2009 

2011 

2013 

Bedrooms 

Efficiency 

5 

5 

4 

3 

3 

1 

2 

1 

One 

39 

40 

38 

38 

40 

37 

35 

38 

Two 

32 

33 

35 

33 

30 

31 

34 

33 

Three 

20 

20 

19 

22 

22 

23 

24 

22 

Four or more 

4 

3 

4 

4 

4 

7 

6 

6 

HUD = U.S. Department of Housing and Urban Development. 

With this background on where HUD programs function and the types of units they provide, we 

will examine whom the programs serve in the Householder Characteristics and Household 

Characteristics sections. In the Unit Quality and Tenant Satisfaction section, we will discuss the 

quality of housing provided and tenant satisfaction; the Unit Quality and Tenant Satisfaction 

section will include information on the type of structure. More detailed information on location 

and other unit characteristics is in Summary Table 1. 

11 

Householder Characteristics 

The Census Bureau characterizes some households using data on all household members, 

providing information such as household size, the presence or absence of children, or family 

status. For other characteristics, such as age or race, the Census Bureau takes these 

characteristics from one individual, the householder. The householder is any responsible member 

of the household who is competent to answer questions about the household. 7 In a traditional household with a father, a mother, and children, the householder could be either the father or 

mother. This section draws information from Summary Table 2. 

Race and Ethnic Origin of Householder 

The percentage of HUD-assisted units with Black householders in 2009 was 46.0 percent, 

although the percentage of all income-eligible renter households with Black householders was 

30.0 percent. The differentials were greatest for the public housing and voucher programs, in 

which Black householders occupied 59.9 and 44.3 percent of units, respectively. One possible 

explanation for public housing is its high concentration in central cities. Privately owned 

subsidized units, however, have the smallest differential (38.5 versus 30.0 percent), and these 

units are also disproportionally concentrated in central cities (Table 4-1). 

Table 4-1: Distribution of HUD-Assisted Housing by Race and Ethnicity of Householder, 2009 

HUD-Assisted Renters 

Race and Ethnic 

Tenants in 

Total 

Origin of 

Al  HUD- 

Tenants in 

Voucher 

Privately 

Eligible 

Al  Renters 

Householder  Assisted (%) 

Public 

Recipients 

Owned 

Renters (%) 

(%) 

Housing (%) 

(%) 

Housing (%) 

White alone 

47.9 

35.9 

49.9 

53.8 

63.0 

71.2 

Black alone 

46.0 

59.9 

44.3 

38.5 

30.0 

21.0 

Other races alone 

or multiple races 

6.0 

4.3 

5.8 

7.7 

7.0 

7.7 

Hispanic (of any 

race) 

17.4 

24.4 

16.3 

14.0 

20.3 

17.8 

HUD = U.S. Department of Housing and Urban Development. 

With respect to ethnicity, the percentage of all HUD-assisted households with Hispanic 

householders is smaller than the percentage of income-eligible households with Hispanic 

householders. 

Table 4-2 traces how the racial and ethnic distribution of HUD-assisted renters has changed over 

time. Unfortunately, the results from the 1989, 1991, and 1993 surveys are not strictly 

comparable with those from the 2003, 2007, 2009, and 2009 surveys because HUD and other 

federal agencies changed how they collect data on race in 2001. Prior to that year, survey 

respondents were forced to choose between four racial groups or an “other” category. Starting in 

7 The Census Bureau defines the householder as follows: “The householder is the first household member listed on the questionnaire who is an owner or renter of the sample unit and is 18 years or older…. If no one meets the full criteria, the age requirement is relaxed to 14 years or older before the owner/renter requirement. Where the respondent is one of several unrelated persons who all could meet the criteria, the interviewer will select one of them to be … the householder. The householder is not necessarily the one answering the survey questions.” 

12 

2001, respondents could choose more than one racial category. Thus, “other” in the later surveys consists of those who reported two or more races, and White is really White alone after 2001. 

Table 4-2: Trends in the Distribution of HUD-Assisted Households by Race and Ethnicity of 

Householder 

Percent of Al  HUD-

AHS Survey Year 

Assisted Renters by 

Race and Ethnic 

Origin of 

1989 

1991 

1993 

2003 

2007 

2009 

2011 

2013 

Householder 

White alone 

54 

61 

54 

54 

52 

48 

49 

49 

Black alone  

40 

35 

40 

40 

41 

46 

44 

44 

Other races alone or 

multiple races 

6 

4 

6 

6 

7 

6 

7 

8 

Hispanic (of any race) 

10 

10 

10 

18 

15 

17 

18 

17 

AHS = American Housing Survey. HUD = U.S. Department of Housing and Urban Development. 

Despite this qualification, the numbers tell an interesting story. The percentage of households 

with Black householders rose sharply in 2009, long after the change in the race question. The 

percentage of units with Hispanic householders rose between 1993 and 2003, reflecting in part 

the rising Hispanic share of the population. The change in the race question did not directly 

affect the collection of data on ethnicity. 

Age of Householder 

Combined HUD-assisted housing programs were serving households with elderly householders 

at a rate greater than their share of the population of income-eligible renter households (27.9 

versus 19.2 percent). The percentage of households with elderly householders was particularly 

high among units in privately owned subsidized housing (45.6 percent). Only the voucher 

program served elderly people at a rate (16.6 percent) similar to their share of income-eligible 

renter households. 

The share of households with householders under 35 years old is less in all three HUD programs 

than their share of income-eligible renter households. The voucher program has a higher 

proportion of households with householders between 35 and 64 years old than the share of such 

households in the overall renter population, 53.3 compared with 46.1 percent. Only 31.9 percent 

of households in privately owned subsidized units were in this age range (Table 4-3). 

Table 4-3: Distribution of HUD-Assisted Housing by Age of Householder, 2009 

HUD-Assisted Renters 

Age of 

Tenants in 

Total 

Tenants in 

Voucher 

Al  Renters 

Householder 

Al  HUD- 

Privately 

Eligible 

Assisted (%) 

Public 

Recipients 

Owned 

Renters (%) 

(%) 

Housing (%) 

(%) 

Housing (%) 

Under 35 

27.3 

27.8 

30.1 

22.6 

37.0 

40.8 

35 to 64 

44.8 

44.8 

53.3 

31.9 

43.8 

46.1 

65 or older 

27.9 

27.4 

16.6 

45.6 

19.2 

13.1 

Median age  

48 

46 

43 

62 

42 

39 

HUD = U.S. Department of Housing and Urban Development. 

13 

The median age data highlight how the privately owned subsidized housing programs have concentrated on serving an elderly population. The median age in these programs is 62 years, 

compared with 46 in public housing and 43 in the voucher program. 

As the relative importance of the voucher program increased over time, the share of all HUD-

assisted units with elderly householders fell nearly steadily from 35 percent in 1989 to 28 percent in 2013 (Table 4-4). 

Table 4-4: Trends in the Distribution of HUD-Assisted Households by Age of Householder 

Al  HUD-Assisted 

AHS Survey Year 

Renters/Age of 

Householder  

1989 

1991 

1993 

2003 

2007 

2009 

2011 

2013 

Under 35 

29 

31 

34 

29 

24 

27 

28 

25 

35 to 64 

36 

33 

34 

43 

48 

45 

47 

47 

65 or older 

35 

36 

32 

28 

28 

28 

25 

28 

Median age (in years) 

50 

50 

44 

48 

50 

49 

48 

NA 

AHS = American Housing Survey. HUD = U.S. Department of Housing and Urban Development.  

NA = data not available. 

Education of Householder 

The last two columns in Table 4-5 emphasize the link between education and income. Income-

eligible renter households are much less educated than all renter households. Among income-

eligible renter households, 28.9 percent had householders without high school degrees compared 

with 18.9 percent among all renter households; 34.5 percent of income-eligible households have 

householders with education beyond the high school level compared with 48.0 percent among all 

renter households. Because of this important linkage, we present data on educational attainment 

by race and ethnicity. 

The high school graduation rates are low in all three HUD programs (58.1 percent in public 

housing, 68.0 percent in the voucher program, and 63.9 percent in privately owned housing) 

compared with 71.1 percent among all income-eligible renter households and 81.1 percent 

among all renter households. These results are consistent with the finding in the Household 

Characteristics section that HUD-assisted households have lower incomes than income-eligible 

renter households overall. 

The reports for 2011 and 2013 contain disaggregation of the education attainment data by White 

alone, Black alone, other races, and Hispanic. For 2009, the available data permit disaggregation 

only by Black alone and Hispanic. Educational attainment is lower for the Hispanic population in 

assisted housing than for the Black alone population (some of whom are Hispanic by ethnicity). 

Similar patterns are found in the 2011 and 2013 data. However, the pattern among Hispanics in 

assisted housing resembles the pattern among Hispanics in the income-eligible population more 

so than the same comparison among the Black alone population. 

14 

Table 4-5: Distribution of HUD-Assisted Housing by Education Attainment of Householder by Race and Ethnicity, 2009 

HUD-Assisted Renters 

Educational Attainment of 

Tenants in  Total 

Tenants in 

Al  

Householder by Race and 

Al  HUD- 

Voucher  Privately  Eligible 

Public 

Renters 

Ethnicity 

Assisted 

Recipients  Owned 

Renters 

(%) 

Housing 

(%) 

Housing 

(%) 

(%) 

(%) 

(%) 

Less than 9th grade—al  

households 

9.3 

10.7 

8.7 

9.3 

9.6 

6.3 

Black alone 

5.3 

9.4 

2.8 

5.0 

5.1 

3.7 

Hispanic 

26.9 

29.9 

24.9 

27.0 

26.4 

20.5 

9th to 12th grade, no 

diploma—al  households 

26.2 

31.2 

23.3 

26.9 

19.3 

12.6 

Black alone 

29.5 

29.4 

28.0 

32.6 

23.4 

16.7 

Hispanic 

25.5 

31.6 

22.2 

23.8 

25.0 

20.5 

High school graduation 

(includes equivalency)—al  

37.9 

33.9 

39.6 

38.2 

36.6 

33.1 

households 

Black alone 

36.4 

30.4 

40.7 

35.3 

39.1 

37.6 

Hispanic 

29.8 

23.4 

34.6 

29.6 

30.0 

32.2 

More than high school 

graduation—al  households 

26.6 

24.1 

28.5 

25.7 

34.5 

48.0 

Black alone 

28.9 

30.8 

28.5 

27.3 

32.5 

41.9 

Hispanic 

17.7 

15.2 

18.6 

19.6 

18.6 

26.7 

High school graduate—al  

households 

64.5 

58.1 

68.0 

63.9 

71.1 

81.1 

Black alone 

65.3 

61.2 

69.2 

62.6 

71.6 

79.5 

Hispanic 

47.5 

38.5 

53.3 

49.2 

48.6 

58.9 

HUD = U.S. Department of Housing and Urban Development. 

Years in Same Unit 

Because housing assistance is not an entitlement, one might expect households receiving 

assistance to be reluctant to move if moving means giving up assistance. Table 4-6 supports that 

presumption. 

The bolded rows report the percentages for all householders, regardless of race, ethnicity, age, or disability. Householders who have lived in the unit fewer than 6 years constitute 69.5 percent of 

income-eligible renter households, compared with 56.8 percent in public housing, 70.0 percent 

among voucher recipients, and 53.8 percent in privately owned housing. Approximately 14 

percent of public housing households have householders who have lived in the unit for more than 

15 years compared with 8.6 percent among income-eligible renter households. Both income-

eligible renters and all renters show shorter tenancies than assisted households. 

As one might expect, differences exist between the two assistance paradigms—the public 

housing and privately owned program in which the subsidy attaches to the unit and the voucher 

program in which the subsidy moves with the tenant. The voucher program has the most 

turnover; for example, only 6.5 percent of householders have lived in their units more than 15 

years, roughly the same as all income-eligible householders. The voucher program has slightly 

lower turnover than the pattern among all renters, probably because moving is expensive, and 

voucher participants can carry their subsidies only to units whose landlords will participate in the voucher program. 

15 

Table 4-6: Distribution of HUD-Assisted Housing by Householder Years in Unit by Race, Ethnicity, and Elderly Status, 2009 

HUD-Assisted Renters 

Total 

Tenants 

Tenants in 

Al  

Years in Unit, 2009 

Al  HUD- 

Voucher 

Eligible 

Assisted  in Public  Recipients 

Privately 

Renters  Renters 

(%) 

Housing 

(%) 

Owned 

(%) 

(%) 

(%) 

Housing (%) 

0 to 5—Al  householders 

62.1 

56.8 

70.0 

53.8 

69.5 

73.4 

Black alone 

65.4 

57.2 

73.8 

60.1 

69.0 

72.5 

Hispanic 

53.6 

37.7 

71.6 

42.3 

68.4 

73.8 

Over 65 

35.2 

18.6 

42.6 

38.5 

37.3 

39.6 

6 to 10—Al  householders 

18.8 

16.4 

18.4 

21.0 

15.5 

14.0 

Black alone 

18.5 

18.1 

18.2 

19.4 

16.2 

14.5 

Hispanic 

17.6 

14.3 

15.1 

26.5 

15.8 

14.2 

Over 65 

24.1 

24.1 

24.3 

23.8 

23.2 

22.8 

11 to 15—Al  householders 

9.7 

12.5 

5.1 

14.8 

6.5 

5.4 

Black alone 

7.6 

11.2 

3.6 

10.6 

6.4 

5.1 

Hispanic 

11.0 

13.5 

5.6 

17.5 

6.4 

5.1 

Over 65 

18.8 

19.7 

11.3 

22.8 

14.4 

13.1 

More than 15—Al  householders 

9.5 

14.3 

6.5 

10.4 

8.6 

7.1 

Black alone 

8.6 

13.7 

4.4 

10.0 

8.4 

7.9 

Hispanic 

17.7 

34.4 

7.7 

13.8 

9.5 

6.9 

Over 65 

21.7 

37.6 

21.7 

14.9 

25.1 

24.6 

HUD = U.S. Department of Housing and Urban Development. 

Notes: The Census Bureau does not tabulate “years in unit”; rather, it reports the year the household moved into the unit in 5-year blocks. For 2009, the blocks include 2000–2004, 2005–2009, and 2010–2009. This presentation translates into 0 to 5 years, 6 to 10 

years, 11 to 15 years, and more than 15 years categories for years in unit. Because the size of the initial category depends on the survey year, the 2009 results can be compared only with tabulations from the 2003 and the 1993 match studies. 

The race, ethnicity, and age breakouts are best understood by looking down the columns within 

each “years in unit” category. In the all renters and the income eligible columns, the differences 

across race and ethnicity are minor, but elderly householders display lower turnover, that is, 

lower rates of short tenure (0–5 years) and higher rates of long tenures (more than 15 years). 

The same patterns are apparent among householders in the assisted housing programs, with one 

exception. In public housing and privately owned housing, Hispanic householders have lower 

turnover than all householders.  

Because of the way that the AHS collects data on years in units, one can compare only data 

across the 1989 and 2009 studies (see Table 4-7 note). The comparison of turnover patterns 

showed that in 2009 more householders had moved in within the past 5 years but more had lived 

in their units for 15 years or more. 

Table 4-7: Trends in the Distribution of HUD-Assisted Households by Years in Unit by Householder Years in Unit 

Al  HUD-Assisted Renters 

1989 (%) 

2009 (%) 

0 to 5 years 

60.6 

62.1 

6 to 10 years 

20.7 

18.8 

11 to 15 years 

10.1 

9.7 

More than 15 

8.5 

9.5 

HUD = U.S. Department of Housing and Urban Development. 

Notes: More detailed information on householder characteristics can be found in Summary Tables 2 and 6 in the Detailed Summary Tables section. Years in unit are derived from year-moved-in data. For assisted units, year moved in is reported in decade or one-half-decade intervals. For the 1989 and 2009 surveys, the first of these intervals corresponds to 0–5 years in units. For the 1991 and 2011 surveys, the first of these intervals corresponds to 0–2 years in unit. 

16 

Household Characteristics 

The Household Characteristics section describes key characteristics of HUD-assisted households, 

focusing primarily on characteristics that relate to need for housing assistance. This section 

draws on information from Summary Table 3. One should not expect significant year-to-year 

changes in the characteristics of HUD households or householders. Only new units and turnover 

among assisted units can alter the mix of households. In the 22 years covered by these studies, 

the number of assisted units has increased by only 11 percent, and the previous section showed 

that turnover is low. 

Household Income 

Eligibility for assisted housing is based primarily on household income. Eligibility is determined 

by comparing household income with Median Family Income in the locality; typically, a 

household is eligible if it earns less than 50 percent of the median income of families in that 

locality adjusted for family size. Within a group of lower-income households, HUD agents may 

in some circumstances look at additional criteria, such as being homeless or displaced, in 

prioritizing households for the limited number of units available at a given time. 

In 2009, the median income of all renters nationally was $28,400, based on AHS data. 

Households in HUD programs had median incomes substantially less than that of all renters. The 

median income of voucher recipients was 42.3 percent of that for all eligible renters, and the 

ratios were even lower in public housing (31.8 percent) and privately owned subsidized housing 

(33.5 percent). Individually the HUD programs are generally serving households from the lower 

end of the distribution of renter households. See Table 5-1. 

Table 5-1: Median Income of Households by Assistance Status, 2009 

HUD-Assisted Renters 

Median 

Tenants in 

Total 

Household 

Al  HUD- 

Tenants in 

Voucher 

Privately 

Eligible 

Al  Renters 

Income 

Assisted 

Public 

Recipients  

Owned 

Renters  

Housing 

Housing  

Median household 

income 

$10,600 

$9,000 

$12,000 

$9,516 

$14,000 

$28,400 

Percent of all 

renter households 

37.3 

31.7 

42.3 

33.5 

49.3 

100.0 

HUD = U.S. Department of Housing and Urban Development. NA = data not available. 

Table 5-2 reveals no clear overall trend in how HUD-assisted housing programs functioned 

during the 1989-to-2009 period. The ratios of the median incomes of households served by the 

public housing and voucher programs to renter median income have remained relatively flat 

during the period, with the voucher ratio being higher than the public housing ratio. The ratio of 

median income in the privately owned assisted stock to the median income of all renters declined 

steadily from 1989 to 2009. During that period, the stock of privately owned assisted housing 

decreased by approximately 300,000. The Introduction noted that some components of the 

privately owned assisted rental stock had rents that could be greater than 30 percent of tenant 

income. In recent years, particularly 1995 to 2005, many of these units—rent supplements, 

Section 236, and the old 202 program—left the programs, a fact that may explain the downtrend 

in the ratio of median incomes among households in the privately owned stock. 

17 

Table 5-2: Trends in Median Income of Households by Assistance Status 

Group Median Income 

AHS Survey Year 

as Percent of Renter 

Median Income 

1989 

1991 

1993 

2003 

2007 

2009 

2011 

2013 

All HUD-assisted 

41 

39 

38 

39 

36 

37 

NA 

NA 

Tenants in public housing 

37 

36 

35 

37 

33 

32 

37 

36 

Voucher recipients 

42 

39 

39 

40 

38 

42 

43 

39 

Tenants in privately 

owned housing 

43 

42 

40 

39 

37 

34 

37 

34 

AHS = American Housing Survey. HUD = U.S. Department of Housing and Urban Development. NA = data not available. 

Income Sources 

HUD-assisted households differ substantially from other households in how they obtain their 

income. Only 40.2 percent of HUD-assisted households have wage and salary income compared 

with 54.3 percent of income-eligible renter households and 72.6 percent of all renters. 

Controlling for the age of the householders does not eliminate this difference, with 6.4 percent of assisted households with householders over 65 having wage and salary income compared with 

10.0 percent among elderly eligible households and 20.1 percent among all elderly renters. 

Among elderly households, the percentage receiving social security income differs little between 

assisted renters and either eligible renters or all renters. However, the percentage of elderly 

households receiving income from private pensions or survivor benefits varies by assistance 

status. Only 17.3 percent of elderly assisted households receive income from these sources 

compared with 21.5 percent among eligible renters and 30.9 percent among all renters. 

The income source information reinforces the inference drawn from the median income ratios 

that HUD programs serve the poorer of the poor. For example, 11.6 percent of HUD-assisted 

households reported receiving welfare compared with 8.0 percent of income-eligible households 

and 4.2 percent of all renter households. In addition, 44.4 percent of HUD-assisted households 

reported receiving food stamps compared with 29.7 percent of income-eligible households and 

14.3 percent of all renter households. Controlling for the age of householders alters the observed 

percentages but not the difference between assisted renters and either all income-eligible renters 

or all renters. For example, 29.5 percent of elderly renters in assisted housing received 

supplement security income compared with 19.3 percent and 13.3 percent respectively among all 

elderly renter households (Table 5-3). 

18 

Table 5-3: Income Sources for Renter Households by Assistant Status and by Elderly Status, 2009 

HUD-Assisted Renters 

Tenants in 

Total 

Tenants in 

Al  

Income Sources 

Al  HUD- 

Voucher 

Privately 

Eligible 

Assisted 

Public 

Recipients 

Owned 

Renters  Renters 

(%) 

Housing 

(%) 

Housing 

(%) 

(%) 

(%) 

(%) 

Wages and salaries 

40.2 

41.1 

49.1 

25.8 

54.3 

72.6 

Over 65 

6.4 

10.6 

4.6 

5.5 

10.0 

20.1 

Social Security income 

33.1 

31.7 

25.1 

46.3 

23.8 

16.5 

Over 65 

83.3 

83.2 

86.4 

81.6 

84.6 

85.0 

Retirement or survivors 

pensions 

7.2 

9.2 

3.8 

10.9 

5.7 

6.0 

Over 65 

17.3 

17.9 

13.3 

19.3 

21.5 

30.9 

Supplemental Security 

Income 

21.1 

21.8 

20.0 

22.2 

12.5 

6.6 

Over 65 

29.5 

39.4 

30.7 

24.4 

19.3 

13.3 

Welfare 

11.6 

9.1 

14.7 

8.6 

8.0 

4.2 

Over 65 

4.3 

0.0 

13.0 

1.3 

3.5 

2.6 

Food stamps 

44.4 

45.1 

45.7 

41.9 

29.7 

14.3 

Over 65 

26.6 

15.0 

32.8 

28.5 

19.2 

12.8 

HUD = U.S. Department of Housing and Urban Development. 

Household Composition 

Household composition provides further evidence that HUD-assisted housing programs serve a 

clientele different from the typical renter household. In 2009, 24.9 percent of renter households 

consisted of married couple households, and the percentage among all income-eligible renter 

households was 16.6 percent, whereas the percentage across all HUD programs ranged between 

8.3 and 10.1 percent. 

Combining the fourth (other female householder) and last (female householder) rows of Table 5-4 

provides some additional insight to whom HUD programs serve. Approximately 75 percent of 

HUD-assisted households are female-headed compared with 57 percent among income-eligible 

households and 43 percent among all renter households. 

Table 5-4: Distribution of HUD-Assisted Housing by Household Composition, 2009 

HUD-Assisted Renters  Tenants in  Total 

Household 

Al  HUD-  Tenants in  Voucher 

Privately 

Eligible 

Al  

Composition 

Assisted 

Public 

Recipients 

Owned 

Renters 

Renters 

(%) 

Housing 

(%) 

Housing 

(%) 

(%) 

(%) 

(%) 

Two-or-more-person 

households 

54.6 

58.3 

64.0 

37.6 

57.0 

62.3 

Married couple families, 

no nonrelatives 

9.3 

10.1 

9.6 

8.3 

16.6 

24.9 

Other male householder 

3.1 

0.8 

4.0 

3.4 

8.8 

13.2 

Other female 

householder 

42.3 

47.4 

50.4 

25.9 

31.6 

24.2 

One-person households 

45.4 

41.7 

36.0 

62.4 

43.0 

37.7 

Male householder 

12.6 

7.9 

11.2 

18.1 

17.5 

18.6 

Female householder 

32.8 

33.8 

24.8 

44.3 

25.5 

19.1 

HUD = U.S. Department of Housing and Urban Development. 

19 

Finally, Table 5-4 reveals some important differences across HUD programs in the households served. Approximately one-half of all voucher recipient households were two-or-more-person, 

female-headed households (twice the rate among all renter households), although only 25.9 

percent of households in privately owned subsidized units were. In the previous section, we 

noted that the privately owned subsidized housing program served elderly households at a much 

higher rate than their share of the income-eligible renter household population. 

With the exception of the privately owned housing program, HUD-assisted housing serves 

households with children at a higher rate than their share of the population. Approximately 42 

percent of assisted households have children compared with 35.9 percent of all renter 

households. Slightly more than one-half of voucher households contain children under 18, 

although 24.5 percent of assisted households in privately owned housing have children. In 

addition, the percentage of households with three or more children is higher the voucher program 

(17.5 percent) than among all income-eligible renter households (11.1 percent). See Table 5-5. 

Table 5-5: Distribution of HUD-Assisted Housing by Number of Children in Household, 2009 

Number of 

HUD-Assisted Renters 

Single 

Tenants in 

Total 

Children 

Al  HUD- 

Tenants in 

Voucher 

Privately 

Eligible 

Al  Renters 

Under 18  Assisted (%) 

Public 

Recipients 

Owned 

Renters (%) 

(%) 

Years 

Housing (%) 

(%) 

Housing (%) 

None 

58.1 

53.3 

49.1 

75.5 

60.2 

65.1 

One 

13.9 

16.5 

16.3 

8.2 

15.4 

15.1 

Two 

16.0 

19.5 

17.1 

11.6 

13.3 

11.6 

Three 

7.4 

6.8 

9.8 

4.3 

7.2 

5.4 

Four 

2.4 

1.3 

4.5 

— 

2.4 

1.8 

Five 

1.6 

1.9 

2.2 

0.4 

1.0 

0.6 

Six or more 

0.6 

0.8 

1.0 

— 

0.5 

0.3 

HUD = U.S. Department of Housing and Urban Development. — = less than 0.1 percent. 

Despite the observed program differences and the noted change in program mix over time, 

virtually no change has occurred during the past 24 years in the type of households served by all 

three HUD programs combined. All the rows in Table 5-6 appear to contain only random 

movements. 

Table 5-6: Trends in the Distribution of HUD-Assisted Housing by Household Composition 

Household 

AHS Survey Year 

Composition 

1989 

1991 

1993 

2003 

2007 

2009 

2011 

2013 

Two-or-more-person 

households 

57 

56 

58 

54 

53 

55 

58 

55 

Married couple families, 

no nonrelatives 

13 

15 

13 

11 

10 

9 

11 

10 

Other male householder 

4 

4 

3 

2 

4 

3 

5 

4 

Other female 

householder 

39 

36 

42 

41 

40 

42 

42 

40 

One-person households 

43 

44 

42 

46 

47 

45 

42 

45 

Male householder 

10 

13 

13 

14 

13 

13 

14 

15 

Female householder 

33 

32 

29 

32 

34 

33 

28 

30 

AHS = American Housing Survey. HUD = U.S. Department of Housing and Urban Development. 

20 

Household Size and Overcrowding 

The AHS data on household size highlights the differences among the HUD programs. Overall, 

HUD-assisted households have a household size distribution similar to that of all income-eligible 

renter households but with slightly smaller households. Assisted households include a higher 

percentage of one-person households (45.4 versus 43.0 percent) and approximately the same 

percentage of two-to-four-person households (46.7 versus 46.8 percent). Households with five or 

more persons account for 7.9 percent of HUD-assisted households and 10.2 income-eligible 

households (Table 5-7). 

Table 5-7: Distribution of HUD-Assisted Housing by Household Size and the Incidence of 

Overcrowding, 2009 

HUD-Assisted Renters 

Total 

Tenants in 

Al  

Household Size 

Tenants in 

Voucher 

Eligible 

Al  HUD- 

Public 

Recipients 

Privately 

Renters  Renters 

Assisted (%)  Housing (%) 

(%) 

Owned 

(%) 

(%) 

Housing (%) 

One person 

45.4 

41.7 

36.0 

62.4 

43.0 

37.7 

Two to four persons 

46.7 

51.6 

51.2 

36.4 

46.8 

53.2 

Five or more persons 

7.9 

6.8 

12.8 

1.2 

10.2 

9.1 

Overcrowded 

1.8 

1.5 

2.4 

1.0 

5.2 

4.2 

HUD = U.S. Department of Housing and Urban Development. 

Taken individually, the programs have sharply different household size distributions. The 

privately owned housing program has by far the highest percentage of one-person households. 

The voucher program has the highest percentage of large (five-or-more-person) households. 

One problem that assisted housing is intended to address is overcrowded housing conditions. For 

purposes of this report, an overcrowded house is defined as one in which more persons live in the 

households than the units have rooms. Nationally, 4.2 percent of renter households were 

overcrowded in 2009. Overcrowding was more prevalent among income-eligible renter 

households, of which 5.2 percent were overcrowded. 

HUD-assisted households experienced less overcrowding than either income-eligible households 

or all renter households. Among HUD-assisted households, overcrowding was highest among 

voucher households (2.4 percent), which also had a higher percentage of larger households 

(12.8 percent). 

Households With a Disabled Member 

Table 5-8 shows that HUD-assisted housing serves households with one or more disabled 

members at a rate (36.2 percent) substantially higher than the rate among either income-eligible 

renter households or all renter households. Income-eligible renter households were more likely 

than a typical renter household to contain a disabled member, 26.2 percent compared with 17.6 

percent. The privately owned assisted housing programs contained the highest percentage of 

households with a disabled member, 47.2 percent. 

21 

Table 5-8: Distribution of HUD-Assisted Housing by Disability Status of Members, 2009 

HUD-Assisted Renters 

Total 

Households by Disability  Al  HUD-  Tenants 

Voucher 

Tenants in 

Eligible 

Al  

Status of Members 

Assisted  in Public  Recipients 

Privately 

Renters  Renters 

(%) 

Housing 

(%) 

Owned 

(%) 

(%) 

(%) 

Housing (%) 

With a disabled member 

36.2 

29.5 

32.3 

47.2 

26.2 

17.6 

Without a disabled member  

63.4 

69.8 

67.3 

52.5 

73.1 

81.6 

HUD = U.S. Department of Housing and Urban Development. 

Housing Cost as Percent of Income 

The primary objective of assisted housing is to make decent housing affordable for needy 

households. The traditional measure of affordability is the ratio of monthly housing costs to 

monthly household income, whereby housing costs include both rent and utility expenses. A 

ratio of 0.3 is generally considered acceptable, although a ratio greater than 0.4 is considered 

excessive (Eggers and Moumen, 2008). 

The rent-to-income data from the 2009 AHS clearly illustrated why housing assistance is needed. 

Among income-eligible renter households, 59 percent have excessive rent burdens; that is, ratios 

greater than 40 percent. Excessive rent burdens affect 38 percent of HUD-assisted households, a 

rate equal to that for all renter households. See Table 5-9. 

Table 5-9: Distribution of HUD-Assisted Housing by Ratio of Housing Costs to Income, 2009 

HUD-Assisted Renters 

Monthly Housing 

Total 

Tenants in 

Al  

Cost-to-Income 

Tenants in 

Voucher 

Eligible 

Al  HUD- 

Privately 

Renters 

Ratio 

Public 

Recipients 

Renters 

Assisted (%)  Housing (%) 

(%) 

Owned 

(%) 

(%) 

Housing (%) 

Less than 20% 

9 

5 

9 

12 

4 

17 

40% or more 

38 

36 

46 

28 

59 

38 

Median rent burden 

35 

35 

40 

30 

52 

34 

HUD = U.S. Department of Housing and Urban Development.  

Note: The bottom row in this table is the median of the individual ratios of housing cost to income, not a ratio of medians. 

By the same rent-to-income measure, the HUD-assisted housing programs have made housing 

more affordable for their clients. Nearly 60 percent of all HUD renter households have ratios less 

than or equal to 34 percent compared with 33 percent for income-eligible renters. 8 

In all previous analyses of HUD-assisted housing using AHS data, Table 5-9 generated 

unnecessary confusion. The AHS data on how HUD programs function appear to be at odds with 

program rules. Since the early 1980s, HUD has  generally  required tenants to contribute 30 

percent of their income toward rent and related expenses. No such uniformity exists in Table 5-9. 

According to AHS data, a number of households in each of the HUD programs spend 

considerably less than 30 percent, and a number spend considerably more than 30 percent. 

8 Derived from Table 3 in the Detailed Summary Tables section. 

22 

The reported results should not be considered surprising. For one thing, HUD rules allow for some variation around 30 percent. As noted previously, approximately one-quarter of households 

in privately owned subsidized housing do not pay rent based on the 30 percent of income 

requirement. Another important exception applies to the voucher program, in which recipient 

households are allowed to rent units more expensive than the payment standard if the households 

incur all the added rental costs. Finally, public housing also enables PHAs to establish minimum 

rent contributions that can exceed 30 percent of income for families with very small incomes. 

Second, one should never expect the AHS data collection process to correspond to the process by 

which HUD agents collect information on tenant incomes and set tenant rents. The HUD-

mandated process is more formal and detailed and is focused solely on determining program 

eligibility and setting tenant rent. HUD agents require households to present corroborating 

information on income. The AHS collects data on income and rent within an instrument that also 

gathers information on other household characteristics and unit and neighborhood characteristics. 

The AHS interview may be separated by as much as a year from the income recertification 

process carried out by HUD agents. Measurement errors, misreporting, and month-to-month 

variation in both income and housing-related expenses affect both HUD agents and the AHS. 

A recent HUD-funded study showed the rent-to-income ratio can vary significantly between 

surveys for the same household and demonstrated how normal variation and measurement error 

might account for a large portion of the survey-to-survey variation (Eggers and Moumen, 2010). 

Table 5-10 examines how the median rent-to-income ratio varied over time among various 

components of the rental housing stock. The numbers in Table 5-10 are all medians, meaning 

that one-half of the renters in that category had ratios less than or equal to the reported ratio, and one-half had ratios greater than or equal to the reported ratio. 

Table 5-10: Trends in the Distribution of HUD-Assisted Housing by Ratio of Housing Costs to 

Income 

Median Monthly 

AHS Survey 

Housing Cost-to-

Income Ratio 

1989 

1991 

1993 

2003 

2007 

2009 

2011 

2013 

All HUD-assisted 

30 

31 

29 

32 

34 

35 

32 

34 

Tenants in public 

housing 

30 

30 

29 

27 

30 

35 

28 

30 

Voucher recipients 

32 

34 

32 

40 

39 

40 

34 

39 

Tenants in privately 

owned housing 

30 

31 

28 

32 

31 

30 

31 

31 

Total income-

eligible renters 

39 

36 

38 

81 

51 

52 

37 

52 

Al  renters 

28 

27 

28 

30 

33 

34 

32 

33 

HUD = U.S. Department of Housing and Urban Development.  

Note: More detailed information on household characteristics can be found in Summary Table 3 in the Detailed Summary Tables section. 

For all renter households as a group, the ratio of rent to income increased steadily from 1991 

until 2009, when it declined slightly. Among income-eligible renters, more than one-half of the 

group began to experience excessive rent burdens of more than 40 percent sometime between 

23 

1993 and 2003 and remained greater than one-half through 2009, the most recent year for which a median for this group is available. 9 Throughout the six periods for which comparable data are available, the median ratios in each of the HUD programs were substantially less than the median 

reported for all income-eligible renter households. Finally, consistent with the special voucher 

exception, the voucher program had the highest median ratio among the HUD programs in all 

eight periods.  

9 The 81-percent median rent burdens for all eligible households in 2003 seems an anomaly. 

24 

Unit Quality and Tenant Satisfaction 

The preceding two sections show that HUD-assisted housing programs serve households that, for 

the most part, have substantially lower incomes than all renter households and serve elderly 

households, female-headed households, and larger households at a rate higher than their share of 

either all income-eligible renter or all renter households. HUD-assisted households experience 

lower rent-to-income ratios than all income-eligible households. This section examines the 

quality of the housing provided in the assisted housing programs. The section presents 

information from Summary Tables 4 and 5; it also reports some information found in Summary 

Table 1. 

Structure Type 

Structure type can affect quality of life, but households differ in what they consider the most 

desirable structure type. Elderly people and small renter households generally favor units in 

garden or highrise apartments that are safe and low maintenance, although households with 

children generally favor single-family units, either detached or attached (for example, 

townhouses). See Table 6-1. 

Table 6-1: Distribution of HUD-Assisted Housing by Structure Type, 2009 

HUD-Assisted Renters 

Tenants in 

Total 

Tenants in 

Al  

Structure Type 

Al  HUD- 

Voucher 

Privately 

Eligible 

Assisted 

Public 

Recipients 

Owned 

Renters 

Renters 

(%) 

Housing 

(%) 

Housing 

(%) 

(%) 

(%) 

(%) 

Single-family 

NA 

NA 

37.3 

4.3 

27.3 

33.3 

Detached 

NA 

NA 

31.1 

1.0 

21.4 

27.6 

Attached 

NA 

NA 

6.3 

3.2 

5.9 

5.7 

2 to 4 units 

NA 

NA 

18.0 

8.9 

21.0 

19.8 

5 to 9 units 

NA 

NA 

13.8 

21.9 

15.2 

13.1 

10 to 19 units 

NA 

NA 

9.7 

9.2 

11.1 

11.8 

20 to 49 units 

NA 

NA 

10.2 

12.0 

9.2 

8.9 

50 or more units 

NA 

NA 

8.8 

43.6 

12.3 

9.1 

Manufactured/mobile 

home or trailer 

NA 

NA 

2.2 

0.0 

3.9 

4.0 

HUD = U.S. Department of Housing and Urban Development. NA = data not available. 

Notes: The special Census tabulations used for this table have erroneous data for public housing, which, in turn, are incorporated into the Census tabulations for “Al  HUD-Assisted.” The percentage of public housing units in buildings with 10 or more units was 45 

percent in 2013 and 40 percent in 2011. 

In 2009, structure type varied markedly across HUD-assisted housing programs. Large buildings 

(10 or more units) dominated the privately owned subsidized program (64.8 percent). The 

voucher program, on the other hand, had a distribution of structure types that has an even higher 

distribution of units in housing with four or fewer units than the distribution of units occupied by all renter households (55.3 versus 53.1 percent), reflecting the fact that vouchers can be used to 

access single-family housing that rents at or below the voucher payment standard. 

25 

Equipment Failures 

The AHS collects detailed information about deficiencies in individual sample units. A series of 

questions focuses on breakdowns in various housing systems. Although one should be careful 

about drawing conclusions from small differences in 1 survey year, some interesting patterns 

appear in Table 6-2. 

Table 6-2: Distribution of HUD-Assisted Housing by Breakdowns in Housing Systems, 2009 

HUD-Assisted Renters  Tenants in  Total 

Breakdowns in Housing  Al  HUD-  Tenants in  Voucher 

Privately 

Eligible 

Al  

Systems 

Assisted 

Public 

Recipients  Owned 

Renters 

Renters 

(%) 

Housing 

(%) 

Housing 

(%) 

(%) 

(%) 

(%) 

Equipment failures in last 3 months 

Water supply 

stoppage 

4.3 

5.5 

3.4 

4.7 

4.4 

4.5 

Flush toilet—none 

working 

4.0 

3.6 

4.6 

3.5 

4.0 

3.4 

Public sewage 

disposal breakdowns 

2.5 

3.4 

2.8 

1.4 

1.9 

1.5 

Electric fuse and 

circuit breaker failures 

7.4 

5.5 

10.5 

4.1 

8.1 

8.7 

Heating equipment 

breakdown last winter 

4.0 

4.4 

5.1 

2.0 

4.1 

3.2 

Water leakage 

Leakage from inside 

structure 

12.2 

15.3 

12.0 

10.4 

11.3 

10.8 

Leakage from outside 

structure 

9.2 

7.6 

10.6 

8.0 

8.6 

8.8 

HUD = U.S. Department of Housing and Urban Development. 

For five of the reported system breakdowns (no working flush toilets, public sewage disposal 

breakdowns, heating equipment breakdowns, leaking water from inside unit, and leaking water 

from outside structure), the incidence of problems was higher for HUD-assisted units as a group 

than for all rental units. The differences are small from a substantive perspective, but the sample sizes are large enough for some (for example, leaking water from inside unit) to qualify as 

statistically significant. 

For both problems with fuses and circuit breakers and leakages from outside the structure, the 

highest incidence appears among voucher units and was smallest among renters in privately 

owned assisted units. The leakages from outside results are not surprising given the high 

percentage of voucher households living in detached single-family detached structures and the 

concentration of privately owned assisted units in large structures (see Table 6-1). 

In most but not all categories, households in privately owned subsidized units reported a lower 

incidence of problems than households in other assisted programs. However, voucher recipients 

report the highest incidence of problems with fuses and circuit breakers. Differences in structure 

type probably account for some of the variation across program types. For example, privately 

owned assisted housing frequently serves elderly households in small units, although the voucher 

program frequently serves larger households in single-family structures. Single-family structures 

are more likely to have multiple bathrooms and therefore less likely to have no working toilets. 

26 

Selected Deficiencies 

When we examine specific unit deficiencies, we find that HUD-assisted units as a group have 

rates of occurrence that are similar to those among both all eligible renters and all renters. The 

differences are substantively small. 10 For four of the five deficiencies, the incidence among voucher recipients and households in privately owned subsidized units is less than the incidence 

among all income-eligible renter households (see Table 6-3). 

Table 6-3: Distribution of HUD-Assisted Housing by Selected Deficiencies, 2009 

HUD-Assisted Renters 

Total 

Selected 

Tenants in 

Voucher 

Tenants in  Eligible 

Al  

Deficiencies 

Al  HUD- 

Public 

Recipients 

Privately 

Renters  Renters 

Assisted (%)  Housing (%) 

(%) 

Owned 

(%) 

(%) 

Housing (%) 

Signs of mice in last 

12 months 

6.2 

9.2 

5.5 

5.1 

6.7 

6.0 

Holes in floors 

2.1 

1.4 

2.5 

2.1 

2.1 

1.6 

Open cracks or holes 

(interior) 

8.4 

10.6 

7.9 

7.5 

8.3 

6.8 

Broken plaster or 

peeling paint (interior) 

3.3 

6.0 

3.1 

1.6 

4.0 

3.2 

Exposed wiring 

0.3 

0.0 

0.2 

0.5 

0.4 

0.4 

Rooms without 

electric outlets 

1.2 

0.5 

1.5 

1.4 

1.9 

1.8 

HUD = U.S. Department of Housing and Urban Development. 

Indices of Physical Problems 

HUD and the Census Bureau use AHS data to construct two indices of physical problems—one 

reports the incidence of severe physical problems, and one reports the incidence of moderate 

physical problems. 11 Over time the structure of the indices and the variables used to construct them have changed. 12, 13 

10 Because of the large samples, some of the differences across programs are statistically significant, for example, the difference between public housing and privately owned assisted housing with respect to open cracks and holes. 

11 A unit is considered  severely inadequate if any of the following criteria apply: (1) Unit does not have hot and cold running water; (2) Unit does not have a bathtub or shower; (3) Unit does not have a flush toilet; (4) Unit shares plumbing facilities; (5) Unit was cold for 24 hours or more and more than two breakdowns of the heating equipment have occurred that lasted longer than 6 hours; (6) Electricity is not used; (7) Unit has exposed wiring, not every room has working electrical plugs, and the fuses have blown more than twice; (8) Unit has five or six of the following structural conditions: (a) Unit has had outside water leaks in the past 12 months, (b) Unit has had inside water leaks in the past 12 months, (c) Unit has holes in the floor, (d) Unit has open cracks wider than a dime, (e) Unit has an area of peeling paint larger than 8 by 11 inches, (f) Rats have been seen recently in the unit. A unit is considered  moderately inadequate room if the unit has not been identified as being severely inadequate and meets one of the following conditions: (1) There have been more than two breakdowns of the toilet that lasted longer than 6 hours; (2) The main heating equipment is unvented heaters burning kerosene, gas, or oil; or (3) The unit is lacking complete kitchen facilities. 

12 The definition changed with the 2009 AHS. See the AHS Codebook Interactive Tool at 

https://www.census.gov/programs-surveys/ahs/tech-documentation/codebooks.html.  

13 For a discussion of the index of severe physical problems and what deficiencies cause units to be classified as severely inadequate, see Eggers and Moumen (2009). 

27 

On the index of severe physical problems, HUD-assisted housing has a slightly higher incidence of problems than units occupied by all income-eligible households and also a higher incidence 

than all occupied rental units. On the index of moderate physical problems, HUD-assisted 

housing has a lower incidence than either all income-eligible renters or all renters. Within HUD-

assisted housing, public housing units have the highest incidence of both severe physical 

problems and moderate physical problems (Table 6-4). 

Table 6-4: Distribution of HUD-Assisted Housing by Indices of Physical Problems, 2009 

HUD-Assisted Renters  Tenants in  Total 

Tenants in 

Al  

Physical Problems 

Al  HUD- 

Voucher 

Privately  Eligible 

Assisted 

Public 

Recipients  Owned 

Renters  Renters 

(%) 

Housing 

(%) 

Housing 

(%) 

(%) 

(%) 

(%) 

Severe physical problems 

3.6 

5.3 

3.8 

2.0 

3.5 

2.8 

Moderate physical problems 

6.1 

10.1 

5.7 

3.8 

7.5 

6.4 

HUD = U.S. Department of Housing and Urban Development. 

Because the definitions of severely inadequate and moderately inadequate have changed over 

time, one cannot use the indices to see whether the adequacy of HUD-assisted housing has 

improved or worsened. However, one can use the indices to assess whether HUD-assisted 

housing has improved or worsened relative to other rental housing. Because a unit cannot be 

classified as both severely inadequate and moderately inadequate, Table 6-5 reports the 

percentage of units that are either severely inadequate or moderately inadequate for a given 

survey. 

Table 6-5: Trends in the Distribution of HUD-Assisted Housing by Indices of Physical Problems 

Severe or Moderate Physical 

AHS Survey Year 

Problems 

1989  1991  1993  2003  2007  2009  2011  2013 

All HUD-assisted 

10 

10 

7 

8.8 

9.0 

9.7  10.8 

9.4 

Tenants in public housing 

12 

14 

12 

10.0 

8.7 

15.4  14.0 

11.4 

Voucher recipients 

13 

11 

9 

8.6 

8.4 

9.6  9.8 

9.0 

Tenants in privately owned housing 

7 

6 

4 

8.1 

10.1 

5.8  9.7 

8.3 

Total income-eligible renters 

16 

13 

10 

12.2 

11.3 

11.0  12.0 

10.9 

Al  renters 

12 

11 

10 

10.6 

9.9 

9.2  9.8 

9.1 

AHS = American Housing Survey. HUD = U.S. Department of Housing and Urban Development. 

Notes: In previous tables using all eight surveys, we did not report percentages to one-tenth of a percentage point, because that level of precision is not available for the first three surveys. Because of the smallest of the percentages, we use tenths of a percentage point in this table for the surveys when that level of precision was available. 

Prior to the change in definitions of inadequacy in 2009, the percentage of units that were either 

severely inadequate or moderately inadequate was lower among HUD-assisted units as a group 

than among all rental units and markedly lower than the percentage among units occupied by all 

income-eligible renter households. In 2009, 2011, and 2013, HUD-assisted units still have a 

lower incidence of inadequacy than units occupied by income-eligible households, but their 

incidence is higher than that of all occupied rental units. 

Previous research has shown that inadequacy is not a persistent characteristic (Eggers, 2013) for 

occupied units as a group, but no study of the persistence of inadequacy among HUD-assisted 

households has been conducted. 

28 

Tenant Satisfaction 

The AHS asks respondents to rate their structure and their neighborhood on a scale from 1 to 10, 

on which 10 is considered the best. Except for tenants in public housing, households receiving 

HUD assistance gave their units a 10 more frequently than either all income-eligible renter 

households or all renter households. Households in privately owned subsidized units gave the 10 

rating most frequently. The worst rating of 1 was also more common among HUD-assisted 

households. Public housing tenants had the highest percentage of “worst” ratings (Table 6-6). 

Table 6-6: Distribution of HUD-Assisted Housing by Tenant Ratings as Best or Worst, 2009 

HUD-Assisted Renters 

Total 

Overall 

Tenants in 

Voucher 

Tenants in 

Eligible 

Al  

Opinion 

Al  HUD- 

Public 

Recipients 

Privately 

Renters  Renters 

Assisted (%)  Housing (%) 

(%) 

Owned 

(%) 

(%) 

Housing (%) 

Structure 

10 (best) 

28.0 

20.8 

26.4 

36.0 

22.8 

19.6 

1 (worst) 

2.7 

4.1 

2.4 

2.1 

1.6 

0.9 

Neighborhood 

10 (best) 

23.6 

14.6 

24.1 

29.2 

22.3 

21.4 

1 (worst) 

3.9 

6.4 

2.7 

4.0 

2.5 

1.4 

HUD = U.S. Department of Housing and Urban Development. 

Although assisted households overall were more likely to rate their neighborhoods a 10 than 

either income-eligible renters or all renters, public housing households were the least likely of all groups to do so, and 6.4 percent of public housing tenants gave their neighborhood the worst 

rating. 

Recent Movers 

The AHS gathers additional information on households in which the respondent had moved into 

the unit during the past year. In the Householder Characteristics section, we saw that 

householders tended to remain in assisted units much longer than householders in income-

eligible households or all renters. The same pattern holds when we look at recent movers. Recent 

mover households occupy only 24.7 percent of HUD-assisted units compared with 36.3 percent 

of all renter households (Table 6-7). 

Table 6-7: Distribution of HUD-Assisted Housing by Percent of Recent Movers, 2009 

HUD-Assisted Renters  Tenants in  Total 

Recent Mover 

Al  HUD-  Tenants in 

Voucher 

Privately 

Eligible 

Al  

Households 

Assisted 

Public 

Recipients 

Owned 

Renters 

Renters 

(%) 

Housing 

(%) 

Housing 

(%) 

(%) 

(%) 

(%) 

Respondent moved 

during past year 

24.7 

18.9 

31.9 

18.0 

34.2 

36.3 

HUD = U.S. Department of Housing and Urban Development.  

The AHS asks a detailed series of questions about why recent-mover respondents moved into the 

units. Table 6-8 discusses some key reasons given by respondents; Summary Table 5 reports all 

the reasons given. 

29 

Table 6-8: Distribution of Recent Movers Into HUD-Assisted Housing by Key Reasons Given for Move, 2009 

HUD-Assisted Renters  Tenants  Total 

Tenants 

in 

Al  

Reasons for Moving 

Al  HUD- 

Voucher 

Eligible 

Assisted  in Public  Recipients  Privately  Renters  Renters 

(%) 

Housing 

(%) 

Owned 

(%) 

(%) 

(%) 

Housing 

(%) 

Displaced  

6.7 

0.0 

7.4 

9.8 

5.8 

5.2 

New job, closer to job, school, or 

other financial/employment reasons 

11.7 

0.0 

14.7 

12.7 

22.5 

29.0 

To establish own household 

12.6 

41.3 

6.4 

7.0 

13.1 

11.3 

Needed larger house or apartment 

11.8 

4.8 

11.3 

18.0 

9.8 

10.6 

Wanted better home 

14.3 

7.9 

18.9 

7.0 

10.1 

10.0 

Change from owner to renter 

0.5 

NA 

0.9 

NA 

0.8 

1.4 

Wanted lower rent or maintenance 

10.4 

16.9 

7.4 

13.1 

9.0 

8.7 

Other housing-related reasons 

9.6 

3.2 

13.6 

3.7 

7.1 

6.4 

Other 

35.8 

32.8 

32.1 

48.4 

33.5 

30.8 

HUD = U.S. Department of Housing and Urban Development. NA = data not available. 

“Displaced,” the first reason listed, means the recent mover was forced to leave the previous unit 

by private action, government action, fire, natural disaster, or eviction. With the exception of 

public housing tenants, between 5 and 10 percent of recent movers were displaced across all the 

groups, and the percentages were lowest among public housing and voucher recent movers. 

Thirty percent of respondents from the all renters group say their move resulted from a new job 

or transfer, a desire to be closer to an existing job or to a school, or another financial or 

employment reason. Among HUD-assisted households, respondents gave the location-related 

reasons at a much lower rate. 

Reflecting the greater flexibility of tenant-based assistance, voucher respondents were the most 

likely to give an improved housing reason, namely “wanted better home.” 

When asked to compare their current units with previous homes, recent mover respondents in 

HUD-assisted units were more likely to rate the HUD-assisted unit as better and less likely to 

rate the HUD-assisted unit as worse than their previous units (Table 6-9). 

Table 6-9: Distribution of Recent Movers Into HUD-Assisted Housing by Comparison of Current and 

Previous Home and Neighborhood, 2009  HUD-Assisted Renters 

Comparison of Current 

Tenants in  Total 

Tenants in 

Al  

and Previous Home and 

Al  HUD- 

Voucher 

Privately  Eligible 

Public 

Renters 

Neighborhood 

Assisted 

Recipients 

Owned 

Renters 

(%) 

Housing 

(%) 

Housing 

(%) 

(%) 

(%) 

(%) 

Current home 

Better 

62.3 

56.1 

63.5 

63.5 

50.5 

48.2 

Worse 

15.7 

19.0 

14.2 

17.6 

20.1 

20.8 

Current neighborhood 

Better 

38.5 

6.3 

43.4 

50.0 

38.7 

38.6 

Worse 

17.1 

31.7 

15.6 

9.8 

16.7 

15.2 

HUD = U.S. Department of Housing and Urban Development. 

30 

When asked to compare their current neighborhoods with their previous neighborhoods, recent mover respondents among voucher recipients and tenants in privately owned HUD-assisted units 

were more likely to rate their current neighborhood as better than their previous neighborhoods. 

Recent movers in public housing units were more likely to rate their neighborhood as worse. 

More detailed results on unit quality can be found in Summary Table 4 and on tenant satisfaction 

in Summary Table 5. 

31 

Detailed Summary Tables 

This section contains six tables that present detailed information on eight sets of rental 

households. The six tables are— 

Summary Table 1: 2009 Structural Characteristics. 

Summary Table 2: 2009 Householder Characteristics. 

Summary Table 3: 2009 Household Characteristics. 

Summary Table 4: 2009 Unit Conditions. 

Summary Table 5: 2009 Tenant Opinions. 

Summary Table 6: Breakdown of Householder and Household Characteristics by Race, 

Ethnicity, and Elderly Status. 

The eight columns in each table contain counts by— 

1.  All assisted households. 

2.  Public housing tenants. 

3.  Voucher recipients. 

4.  Tenants in privately owned assisted housing units. 

5.  Eligible (income at or below 50 percent of Area Median Income) but not subsidized 

households. 

6.  All income-eligible renters. 

7.  Total renters. 

8.  Worst case needs households. 

Previous reports (1989, 1991, 1993, 2003, and 2005) contained special tabulation prepared by 

the Census Bureau. The 2009, 2011, and 2013 reports do not contain these Census Bureau 

tabulations.

32 

Summary Table 1. 2009 Structural Characteristics 

2009 Structural 

All 

Tenants 

Tenants in 

Eligible 

Total 

Worst Case 

Characteristics  Assisted 

in 

Voucher 

Privately 

Unassisted 

Eligible 

All 

Needs 

(000s)  

Renters 

Public 

Recipients 

Owned 

Renters 

Housing 

Housing 

Renters 

Renters 

Households 

Total 

households 

4,426 

999 

2,073 

1,354 

13,807 

18,233 

35,378 

6,895 

Number of units 

in structure 

One, detached 

720 

62 

644 

14 

3,173 

3,893 

9,755 

1,634 

One, attached 

380 

206 

130 

44 

701 

1,081 

2,021 

374 

2 to 4 

809 

314 

373 

121 

3,029 

3,838 

6,998 

1,474 

5 to 9 

806 

225 

286 

296 

1,960 

2,767 

4,637 

975 

10 to 19 

383 

57 

202 

125 

1,640 

2,024 

4,178 

839 

20 to 49 

385 

11 

211 

163 

1,297 

1,681 

3,131 

653 

50 or more 

899 

125 

183 

590 

1,345 

2,243 

3,237 

648 

Manufactured/ 

mobile home or 

45 

– 

45 

– 

661 

706 

1,421 

299 

trailer 

Year structure 

built 

2005 to 2009  

75 

12 

58 

5 

346 

421 

1,283 

205 

2000 to 2004 

202 

31 

146 

25 

502 

704 

1,731 

299 

1995 to 1999 

149 

– 

108 

40 

546 

695 

1,603 

325 

1990 to 1994 

104 

12 

47 

45 

420 

524 

1,280 

196 

1985 to 1989 

236 

14 

145 

78 

881 

1,118 

2,489 

485 

1980 to 1984 

498 

124 

93 

281 

815 

1,313 

2,179 

417 

1975 to 1979 

639 

55 

259 

325 

1,881 

2,519 

4,364 

928 

1970 to 1974 

602 

93 

251 

258 

1,503 

2,105 

3,718 

714 

1960 to 1969 

624 

270 

234 

119 

1,822 

2,446 

4,409 

891 

1950 to 1959 

364 

132 

178 

55 

1,288 

1,652 

3,243 

590 

1940 to 1949 

314 

156 

143 

15 

976 

1,290 

2,322 

512 

1930 to 1939 

164 

18 

128 

18 

814 

979 

1,924 

397 

1920 to 1929 

187 

46 

97 

44 

764 

951 

1,811 

331 

1919 or earlier 

269 

35 

188 

46 

1,248 

1,518 

3,021 

605 

Median year 

1972 

1964 

1971 

1977 

1970 

1971 

1971 

1971 

Regions 

Northeast 

1,232 

361 

507 

364 

2,799 

4,031 

7,073 

1,371 

Midwest 

978 

190 

417 

371 

2,879 

3,857 

7,119 

1,299 

South 

1,436 

359 

659 

417 

4,807 

6,244 

12,392 

2,421 

West 

781 

89 

490 

202 

3,321 

4,102 

8,794 

1,805 

Metropolitan/ 

nonmetropolitan 

areas 

Inside 

metropolitan 

3,825 

859 

1,817 

1,149 

11,567 

15,392 

29,846 

5,956 

statistical areas 

In central cities 

2,321 

601 

1,021 

699 

6,169 

8,490 

14,837 

3,188 

In suburbs 

1,504 

258 

796 

451 

5,398 

6,902 

15,009 

2,768 

Outside 

metropolitan 

602 

141 

257 

205 

2,240 

2,841 

5,532 

939 

statistical areas 

Number of 

bedrooms 

None 

56 

4 

22 

31 

439 

495 

744 

228 

One 

1,643 

295 

527 

821 

4,289 

5,933 

9,720 

2,008 

Two 

1,384 

351 

718 

316 

5,602 

6,986 

14,200 

2,812 

Three 

1,038 

258 

604 

177 

2,732 

3,770 

8,359 

1,442 

Four or more 

305 

92 

203 

10 

745 

1,049 

2,354 

405 

Number of 

complete 

bathrooms 

None 

12 

– 

12 

– 

140 

152 

229 

101 

One 

3,422 

871 

1,366 

1,185 

9,909 

13,330 

22,894 

4,699 

One and one-half 

522 

91 

287 

145 

1,257 

1,779 

3,575 

653 

Two or more 

470 

38 

408 

24 

2,502 

2,972 

8,680 

1,443 

NA = data not available. – represents or rounds to 0.  

33 

Summary Table 2. 2009 Householder Characteristics 

2009 Householder 

All 

Tenants 

Tenants in 

Eligible 

Total 

Worst Case 

Characteristics 

Assisted  in Public 

Voucher 

Privately 

Unassisted  Eligible 

All 

Needs 

(000s) 

Renters 

Housing  Recipients 

Owned 

Renters 

Housing 

Renters 

Renters 

Households 

Total households 

4,426 

999 

2,073 

1,354 

13,807 

18,233 

35,378 

6,895 

Race and origin of 

householder 

White alone 

2,122 

359 

1,034 

729 

9,369 

11,491 

25,202 

4,649 

Non-Hispanic 

1,458 

151 

747 

561 

6,668 

8,127 

19,427 

3,215 

Hispanic 

664 

208 

287 

169 

2,700 

3,364 

5,775 

1,434 

Black alone 

2,038 

598 

919 

521 

3,424 

5,462 

7,446 

1,745 

Non-Hispanic 

1,948 

562 

882 

503 

3,303 

5,251 

7,195 

1,677 

Hispanic 

91 

36 

36 

18 

120 

211 

252 

68 

American Indian or 

Alaska Native alone 

26 

– 

16 

10 

200 

226 

466 

94 

Asian alone 

128 

3 

49 

77 

498 

626 

1,487 

247 

Pacific Islander 

alone 

17 

9 

5 

4 

57 

74 

140 

33 

Two or more races 

95 

31 

51 

13 

260 

355 

637 

127 

Hispanic or Latino (of 

any race) 

772 

244 

338 

189 

2,936 

3,707 

6,300 

1,558 

Age of householder 

Under 25 years 

455 

132 

156 

167 

2,461 

2,915 

4,799 

1,374 

25 to 29 

377 

91 

213 

74 

1,630 

2,007 

5,072 

820 

30 to 34 

375 

55 

256 

65 

1,446 

1,822 

4,561 

677 

35 to 44 

798 

206 

464 

128 

2,425 

3,223 

6,976 

1,206 

45 to 54 

634 

103 

413 

119 

2,103 

2,737 

5,762 

979 

55 to 64 

551 

139 

227 

185 

1,482 

2,033 

3,585 

719 

65 to 74 

550 

164 

169 

217 

985 

1,535 

2,120 

472 

75 years and older 

687 

110 

176 

401 

1,274 

1,961 

2,503 

648 

Median 

48 

46 

43 

62 

40 

42 

39 

39 

Educational 

attainment of the 

householder 

Less than 9th grade 

413 

107 

181 

126 

1,343 

1,756 

2,232 

712 

9th to 12th grade, no 

diploma 

1,158 

312 

482 

364 

2,354 

3,512 

4,455 

1,170 

High school 

graduate (includes 

1,676 

339 

820 

517 

5,000 

6,677 

11,724 

2,398 

equivalency) 

Additional 

vocational training 

181 

62 

60 

60 

452 

633 

1,144 

221 

Some college, no 

degree 

683 

160 

363 

160 

2,696 

3,379 

6,924 

1,408 

Associate’s degree 

196 

38 

98 

60 

794 

990 

2,522 

356 

Bachelor’s degree 

239 

43 

93 

104 

1,194 

1,434 

5,183 

647 

Graduate or 

professional degree 

60 

– 

36 

24 

425 

485 

2,338 

204 

Percent high school 

graduate or higher 

64.5 

58.1 

68.0 

63.9 

73.2 

71.1 

81.1 

72.7 

Percent bachelor’s 

degree or higher 

6.8 

4.3 

6.2 

9.5 

11.7 

10.5 

21.3 

12.3 

Year householder 

moved into unit 

2005 to 2009 

2,747 

567 

1,451 

728 

9,921 

12,667 

25,982 

5,131 

2000 to 2004 

830 

164 

381 

285 

1,999 

2,829 

4,970 

938 

1995 to 1999 

431 

125 

106 

200 

746 

1,177 

1,914 

353 

1990 to 1994 

209 

55 

85 

69 

438 

647 

1,057 

178 

1985 to 1989 

83 

37 

16 

30 

239 

322 

482 

96 

1980 to 1984 

79 

34 

10 

35 

134 

213 

312 

70 

1975 to 1979 

31 

8 

18 

5 

101 

132 

244 

43 

1970 to 1974 

17 

9 

6 

2 

73 

90 

151 

29 

1960 to 1969 

– 

– 

– 

– 

87 

87 

158 

40 

1950 to 1959 

– 

– 

– 

– 

44 

44 

70 

18 

1940 to 1949 

– 

– 

– 

– 

13 

13 

23 

– 

1939 or earlier 

– 

– 

– 

– 

12 

12 

17 

– 

Median year 

2006 

2005 

2007 

2005 

2007 

2007 

2007 

2007 

NA = data not available. – represents or rounds to 0.  

34 

Summary Table 3. 2009 Household Characteristics  Tenants 

2009 Household 

All 

Tenants 

in 

Eligible 

Total 

Worst Case 

Characteristics 

Assisted 

in 

Voucher 

Privately  Unassisted  Eligible 

All 

Needs 

(000s) 

Renters 

Public 

Recipients 

Renters 

Housing 

Owned 

Renters 

Renters 

Households 

Housing 

Total households 

4,426 

999 

2,073 

1,354 

13,807 

18,233 

35,378 

6,895 

Number of persons in 

household 

One person 

2,008 

417 

746 

845 

5,831 

7,839 

13,331 

3,000 

Two persons 

860 

227 

420 

213 

2,977 

3,837 

9,453 

1,449 

Three persons 

744 

179 

340 

225 

1,996 

2,740 

5,345 

966 

Four persons 

465 

109 

301 

55 

1,499 

1,964 

4,016 

772 

Five persons 

200 

41 

157 

3 

874 

1,074 

1,910 

413 

Six persons 

65 

19 

46 

– 

382 

447 

780 

173 

Seven persons or more 

84 

8 

63 

13 

247 

331 

543 

123 

Number of persons per 

room 

0.50 or fewer 

2,814 

634 

1,180 

1,000 

8,357 

11,171 

22,394 

4,303 

0.51 to 1.00 

1,534 

350 

843 

341 

4,580 

6,114 

11,484 

2,182 

1.01 to 1.50 

75 

15 

47 

13 

690 

765 

1,220 

333 

1.51 or more 

3 

– 

3 

– 

180 

183 

279 

78 

Number of single 

children under 18 years 

None 

2,571 

532 

1,018 

1,022 

8,402 

10,973 

23,026 

4,229 

One 

614 

165 

337 

111 

2,198 

2,811 

5,349 

1,120 

Two 

708 

195 

355 

157 

1,713 

2,421 

4,106 

811 

Three 

329 

68 

203 

58 

991 

1,320 

1,928 

489 

Four 

107 

13 

94 

– 

336 

443 

632 

156 

Five 

70 

19 

45 

6 

108 

177 

222 

62 

Six or more 

28 

8 

21 

– 

59 

87 

115 

29 

Household composition 

Two-or-more-person 

households 

2,418 

582 

1,327 

509 

7,975 

10,394 

22,047 

3,895 

Married couple families, 

no nonrelatives 

412 

101 

199 

112 

2,620 

3,031 

8,808 

1,173 

Under 25 years 

10 

– 

10 

– 

303 

313 

707 

127 

25 to 29 years 

52 

21 

27 

5 

413 

465 

1,313 

221 

30 to 34 years 

31 

– 

31 

– 

407 

438 

1,497 

157 

35 to 44 years 

73 

19 

46 

7 

628 

701 

2,168 

297 

45 to 64 years 

107 

6 

53 

48 

611 

719 

2,329 

278 

65 years and older 

138 

55 

31 

53 

257 

395 

793 

93 

Other male householder 

137 

8 

83 

46 

1,470 

1,607 

4,673 

683 

Under 45 years 

96 

– 

60 

36 

1,072 

1,168 

3,629 

532 

45 to 64 years 

37 

8 

19 

10 

350 

387 

895 

136 

65 years and older 

4 

– 

4 

– 

48 

53 

150 

15 

Other female 

householder 

1,870 

474 

1,045 

351 

3,885 

5,756 

8,565 

2,039 

Under 45 years 

1,454 

398 

772 

284 

2,835 

4,289 

6,119 

1,524 

45 to 64 years 

334 

52 

245 

37 

847 

1,181 

2,030 

416 

65 years and older 

82 

23 

29 

30 

203 

285 

417 

99 

One-person households 

2,008 

417 

746 

845 

5,831 

7,839 

13,331 

3,000 

Male householder 

556 

79 

232 

245 

2,641 

3,197 

6,588 

1,315 

Under 45 years 

114 

6 

64 

43 

1,291 

1,405 

3,540 

657 

45 to 64 years 

247 

35 

122 

90 

854 

1,102 

2,112 

421 

65 years and older 

195 

38 

46 

111 

496 

690 

936 

237 

Female householder 

1,452 

338 

514 

600 

3,191 

4,643 

6,743 

1,686 

Under 45 years 

175 

39 

78 

58 

1,014 

1,189 

2,434 

563 

45 to 64 years 

460 

140 

200 

119 

922 

1,382 

1,981 

446 

65 years and older 

817 

158 

236 

424 

1,255 

2,072 

2,328 

677 

Households with 

children 

1,855 

468 

1,055 

332 

5,404 

7,260 

12,352 

2,666 

Children in household 

with one adult 

1,219 

349 

614 

256 

2,245 

3,464 

4,185 

1,168 

Disabilities 

Households without a 

disabled person 

2,804 

698 

1,395 

711 

10,516 

13,320 

28,856 

5,241 

Households with a 

disabled person 

1,604 

295 

670 

639 

3,168 

4,772 

6,234 

1,590 

Disability not reported  

18 

7 

8 

4 

123 

141 

288 

64 

35 

Tenants 

2009 Household 

All 

Tenants 

in 

Eligible 

Total 

Worst Case 

Characteristics 

Assisted 

in 

Voucher 

Privately  Unassisted  Eligible 

All 

Needs 

(000s) 

Renters 

Public 

Recipients 

Renters 

Housing 

Owned 

Renters 

Renters 

Households 

Housing 

Persons not spouse or 

children 

With relatives 

795 

163 

482 

150 

2,332 

3,127 

6,202 

1,124 

With nonrelatives 

212 

15 

155 

42 

1,938 

2,151 

5,901 

1,012 

Percentage with one 

adult 

65.7 

74.6 

58.2 

77.1 

41.5 

47.7 

33.9 

43.8 

Median household 

income 

$10,600 

$9,000 

$12,000 

$9,516 

$15,000 

$14,000  $28,400 

$10,800 

Income sources of 

families and primary 

individuals 

Wages and salaries 

1,779 

411 

1,017 

350 

8,129 

9,908 

25,683 

3,842 

Wages and salaries were 

majority of income 

1,541 

358 

882 

301 

7,409 

8,950 

24,023 

3,490 

Two or more people each 

earned more than 20% of 

111 

39 

56 

16 

609 

720 

3,191 

260 

wages and salaries 

Self-employment  

83 

5 

59 

20 

842 

925 

2,578 

474 

Interest  

187 

46 

44 

98 

830 

1,017 

3,517 

459 

Dividends  

13 

5 

– 

8 

214 

227 

1,100 

121 

Rental income  

9 

– 

9 

– 

92 

101 

487 

45 

Social Security or 

Railroad Retirement  

1,465 

317 

521 

627 

2,880 

4,345 

5,843 

1,385 

Retirement or survivor 

pensions  

317 

92 

78 

147 

722 

1,040 

2,122 

336 

Supplementary Security 

Income (SSI)  

932 

218 

414 

300 

1,350 

2,282 

2,350 

751 

Child support or alimony  

447 

101 

275 

71 

794 

1,240 

1,922 

413 

Public assistance or 

public welfare 

512 

91 

304 

117 

943 

1,455 

1,490 

613 

Food stamp benefits  

1,967 

451 

948 

568 

3,457 

5,424 

5,050 

1,967 

Disability payments, 

workers’ compensation, 

veterans’ disability, other 

379 

50 

236 

93 

735 

1,114 

1,606 

394 

disability 

Other income (VA 

payments, 

unemployment, royalty, 

156 

34 

102 

20 

913 

1,069 

2,370 

475 

estates, and more) 

Food Stamps 

Income of $25,000 or 

less 

3,779 

873 

1,680 

1,225 

11,983 

15,762 

17,650 

6,462 

Household members 

received Food Stamps 

1,967 

451 

948 

568 

3,457 

5,424 

5,050 

1,967 

Did not receive Food 

Stamps 

1,692 

395 

678 

619 

7,832 

9,524 

11,592 

4,101 

Not reported 

120 

28 

54 

38 

694 

814 

1,009 

395 

Median monthly 

housing costs 

$385 

$341 

$525 

$274 

$720 

$655 

$808 

$832 

(excludes no cash rent) 

Monthly housing costs 

as percentage of 

current income 

Less than 5% 

15 

– 

7 

8 

29 

44 

162 

– 

5 to 9% 

58 

7 

21 

30 

36 

94 

721 

– 

10 to 14% 

110 

13 

52 

45 

101 

211 

1,964 

– 

15 to 19% 

216 

34 

105 

77 

198 

414 

3,224 

6 

20 to 24% 

416 

121 

171 

125 

331 

747 

3,682 

7 

25 to 29% 

580 

72 

251 

257 

622 

1,202 

3,608 

21 

30 to 34% 

544 

173 

184 

187 

836 

1,380 

2,956 

16 

35 to 39% 

347 

147 

134 

66 

944 

1,290 

2,317 

24 

40 to 49% 

352 

62 

198 

92 

1,744 

2,096 

3,322 

72 

50 to 59% 

271 

61 

158 

52 

1,450 

1,721 

2,210 

964 

60 to 69% 

122 

41 

81 

– 

993 

1,115 

1,423 

904 

70 to 99% 

214 

24 

147 

42 

1,765 

1,979 

2,415 

1,650 

36 

Tenants 

2009 Household 

All 

Tenants 

in 

Eligible 

Total 

Worst Case 

Characteristics 

Assisted 

in 

Voucher 

Privately  Unassisted  Eligible 

All 

Needs 

(000s) 

Renters 

Public 

Recipients 

Renters 

Housing 

Owned 

Renters 

Renters 

Households 

Housing 

100% or more 

741 

169 

379 

193 

3,055 

3,796 

4,076 

2,865 

Zero or negative income 

158 

31 

60 

67 

780 

937 

1,261 

181 

No cash rent 

283 

44 

127 

112 

923 

1,206 

2,037 

186 

Median (excludes 2 

previous lines) 

35 

35 

40 

30 

58 

52 

34 

89 

Median (excludes 3 lines 

before medians) 

31 

33 

33 

29 

47 

43 

31 

67 

NA = data not available. – represents or rounds to 0.  

37 

Summary Table 4. 2009 Unit Conditions 

Tenants 

Tenants in 

2009 Unit Conditions 

All 

in 

Voucher 

Privately 

Eligible 

Total 

All 

Worst Case 

(000s) 

Assisted 

Unassisted  Eligible 

Needs 

Renters  Public  Recipients 

Owned 

Renters 

Housing 

Housing 

Renters  Renters 

Households 

Total households 

4,426 

999 

2,073 

1,354 

13,807 

18,233  35,378 

6,895 

Severe physical problems 

159 

53 

79 

27 

474 

633 

994 

474 

Plumbing 

79 

23 

41 

15 

286 

364 

656 

286 

Heating 

77 

30 

35 

12 

169 

246 

300 

169 

Electric 

– 

– 

– 

– 

7 

7 

13 

7 

Upkeep 

3 

– 

3 

– 

24 

27 

44 

24 

Moderate physical problems 

271 

101 

119 

52 

1,095 

1,366 

2,269 

437 

Plumbing 

15 

– 

10 

5 

47 

63 

101 

24 

Heating 

9 

– 

9 

– 

213 

223 

404 

73 

Upkeep 

65 

20 

38 

7 

303 

368 

560 

143 

Kitchen 

192 

88 

64 

40 

590 

782 

1,293 

224 

Selected deficiencies 

Signs of rats in last 3 months 

26 

8 

6 

12 

147 

173 

258 

87 

Signs of mice in last 3 months 

276 

92 

115 

69 

949 

1,225 

2,138 

472 

Signs of rodents, not sure 

which kind, in last 3 months 

41 

14 

24 

3 

81 

122 

189 

51 

Holes in floors 

93 

14 

51 

29 

285 

378 

560 

152 

Open cracks or holes (interior) 

370 

106 

163 

101 

1,144 

1,514 

2,416 

612 

Broken plaster or peeling paint 

(interior) 

146 

60 

64 

22 

577 

724 

1,132 

344 

No electrical wiring 

– 

– 

– 

– 

3 

3 

26 

3 

Exposed wiring 

12 

– 

5 

7 

54 

66 

134 

42 

Rooms without electric outlets 

55 

5 

32 

19 

283 

338 

624 

150 

Equipment failures in last 3 

months 

Water supply stoppage 

189 

55 

70 

64 

618 

806 

1,601 

338 

Flush toilet—none working 

179 

36 

96 

47 

543 

722 

1,210 

330 

Public sewage disposal 

breakdowns 

112 

34 

59 

19 

227 

339 

521 

132 

Electric fuse and circuit breaker 

failures 

328 

55 

218 

56 

1,152 

1,481 

3,082 

619 

Heating equipment 

breakdown last winter 

177 

44 

106 

27 

570 

747 

1,144 

385 

Water leakage 

Leakage from inside structure 

542 

153 

249 

141 

1,518 

2,060 

3,836 

797 

Leakage from outside structure 

405 

76 

220 

108 

1,169 

1,574 

3,121 

598 

Street noise or traffic 

Street noise or traffic 

bothersome 

1,535 

384 

710 

440 

4,345 

5,880 

10,158 

2,235 

Neighborhood crime 

bothersome 

1,263 

434 

520 

309 

3,114 

4,376 

7,650 

1,627 

Odor conditions bothersome 

357 

62 

161 

134 

989 

1,346 

2,156 

509 

With other problems 

1,026 

411 

381 

233 

2,270 

3,296 

5,517 

1,166 

Other buildings vandalized or 

with interiors exposed 

627 

253 

277 

97 

1,497 

2,124 

3,036 

757 

Near buildings with bars on 

windows 

941 

271 

460 

211 

2,736 

3,678 

6,025 

1,429 

Trash, litter, or junk on 

streets or properties 

844 

275 

378 

191 

2,326 

3,170 

4,852 

1,225 

NA = data not available. – represents or rounds to 0.  

38 

Summary Table 5. 2009 Tenant Opinions 

Tenants in 

2009 Tenant Opinions 

All 

Tenants  Voucher  Privately  Eligible 

Total 

All 

Worst Case 

(000s) 

Assisted  in Public 

Unassisted  Eligible 

Needs 

Renters  Housing  Recipients 

Owned 

Renters 

Housing 

Renters  Renters 

Households 

Total households 

4,426 

999 

2,073 

1,354 

13,807 

18,233  35,378 

6,895 

Overal  opinion of structure 

1 (worst) 

119 

41 

49 

29 

171 

290 

327 

121 

2 

51 

15 

7 

29 

89 

139 

209 

51 

3 

69 

20 

33 

17 

234 

304 

436 

124 

4 

38 

13 

21 

4 

329 

367 

708 

193 

5 

370 

111 

182 

77 

1,290 

1,660 

2,910 

683 

6 

265 

58 

134 

73 

1,061 

1,326 

2,553 

497 

7 

702 

197 

387 

118 

2,236 

2,937 

6,146 

1,058 

8 

1,030 

196 

499 

335 

3,506 

4,535 

9,625 

1,747 

9 

411 

121 

150 

139 

1,423 

1,834 

4,217 

719 

10 (best) 

1,241 

208 

547 

487 

2,910 

4,151 

6,941 

1,430 

Not reported 

132 

21 

66 

45 

559 

691 

1,306 

271 

Overal  opinion of 

neighborhood 

1 (worst) 

174 

64 

55 

54 

287 

460 

499 

176 

2 

91 

43 

37 

10 

159 

249 

348 

64 

3 

111 

54 

25 

31 

243 

354 

543 

121 

4 

84 

17 

54 

13 

433 

517 

867 

228 

5 

575 

202 

245 

128 

1,399 

1,974 

2,976 

724 

6 

312 

62 

173 

76 

1,020 

1,332 

2,465 

499 

7 

625 

163 

299 

163 

1,882 

2,507 

5,164 

874 

8 

836 

140 

418 

278 

3,168 

4,004 

8,986 

1,618 

9 

430 

78 

197 

155 

1,587 

2,018 

4,563 

784 

10 (best) 

1,043 

146 

500 

396 

3,027 

4,071 

7,575 

1,504 

No neighborhood 

6 

3 

– 

3 

15 

21 

29 

11 

Not reported 

139 

26 

68 

45 

588 

726 

1,362 

294 

Respondent moved during 

past year 

1,094 

189 

661 

244 

5,148 

6,242 

12,840 

2,844 

Reasons for leaving previous 

unit 

Private displacement 

26 

– 

12 

14 

174 

200 

393 

91 

Owner to move into unit 

7 

– 

7 

– 

41 

47 

129 

26 

To be converted to 

condominium or cooperative 

– 

– 

– 

– 

13 

13 

20 

1 

Closed for repairs 

– 

– 

– 

– 

11 

11 

17 

9 

Other 

19 

– 

5 

14 

108 

127 

225 

55 

Not reported 

– 

– 

– 

– 

2 

2 

2 

– 

Government displacement 

37 

– 

27 

10 

47 

83 

138 

32 

Government wanted building or 

land 

– 

– 

– 

– 

14 

14 

21 

9 

Unit unfit for occupancy 

7 

– 

7 

– 

2 

10 

13 

2 

Other 

29 

– 

19 

10 

30 

60 

105 

21 

Not reported 

– 

– 

– 

– 

– 

– 

– 

– 

Financial/employment related 

New job or job transfer 

38 

– 

38 

– 

290 

328 

1,326 

159 

To be closer to 

work/school/other 

26 

– 

20 

6 

695 

720 

1,711 

409 

Other, financial/employment 

related 

64 

– 

39 

25 

290 

354 

690 

166 

Family/person related 

Married 

– 

– 

– 

– 

51 

51 

141 

27 

Widowed, divorced, or 

separated 

28 

– 

14 

14 

113 

141 

292 

45 

Other family-/person-related 

reasons 

139 

22 

61 

56 

551 

690 

1,218 

319 

Housing related 

To establish own household 

138 

78 

42 

17 

679 

816 

1,445 

369 

Needed larger house or 

apartment 

129 

9 

75 

44 

484 

613 

1,362 

271 

Wanted better home 

156 

15 

125 

17 

473 

630 

1,279 

259 

Change from owner to renter 

6 

– 

6 

– 

41 

47 

180 

7 

Wanted lower rent or 

maintenance 

114 

32 

49 

32 

450 

563 

1,120 

222 

39 

Tenants in 

2009 Tenant Opinions 

All 

Tenants  Voucher  Privately  Eligible 

Total 

All 

Worst Case 

(000s) 

Assisted  in Public 

Unassisted  Eligible 

Needs 

Renters  Housing  Recipients 

Owned 

Renters 

Housing 

Renters  Renters 

Households 

Other housing-related 

reasons 

105 

6 

90 

9 

339 

444 

828 

189 

Evicted from residence  

17 

– 

17 

– 

99 

115 

169 

53 

Disaster loss (fire, flood, etc.) 

10 

– 

10 

– 

69 

79 

132 

38 

Other 

198 

25 

128 

45 

749 

947 

1,831 

418 

Not reported 

27 

15 

9 

3 

233 

260 

472 

112 

Recent mover comparison to 

previous home 

Better home 

682 

106 

420 

155 

2,472 

3,153 

6,192 

1,358 

Worse home 

172 

36 

94 

43 

1,085 

1,257 

2,676 

587 

About the same 

214 

32 

142 

39 

1,363 

1,577 

3,498 

782 

Not reported 

25 

15 

4 

6 

229 

254 

474 

117 

Choice of present 

neighborhood 

Convenient to job 

155 

7 

142 

6 

1,259 

1,414 

4,069 

672 

Convenient to friends or 

relatives 

231 

13 

173 

45 

1,370 

1,601 

3,009 

754 

Convenient to leisure activities 

79 

– 

49 

30 

305 

384 

972 

176 

Convenient to public 

transportation 

98 

7 

65 

26 

352 

450 

753 

197 

Good schools 

94 

– 

92 

2 

654 

748 

1,370 

352 

Other public services 

77 

11 

40 

26 

221 

299 

544 

127 

Looks/design of neighborhood 

178 

6 

129 

43 

676 

855 

2,046 

419 

House was most important 

consideration 

206 

37 

122 

47 

548 

754 

1,523 

315 

Other 

347 

111 

154 

82 

1,299 

1,646 

2,931 

725 

Not reported 

32 

15 

14 

3 

244 

276 

493 

123 

Main reason for choice of 

present neighborhood 

Al  reported reasons equal 

123 

– 

109 

14 

497 

620 

1,354 

274 

Convenient to job 

96 

7 

83 

6 

878 

975 

2,924 

479 

Convenient to friends or 

relatives 

144 

7 

99 

38 

991 

1,136 

1,915 

555 

Convenient to leisure activities 

17 

– 

2 

15 

80 

97 

244 

32 

Convenient to public 

transportation 

21 

7 

7 

7 

123 

144 

237 

76 

Good schools 

48 

– 

48 

– 

388 

436 

798 

222 

Other public services 

50 

5 

19 

26 

83 

133 

185 

38 

Looks/design of neighborhood 

94 

– 

75 

19 

369 

463 

1,163 

217 

House was most important 

consideration 

137 

37 

67 

33 

358 

494 

964 

198 

Other 

330 

111 

137 

82 

1,137 

1,468 

2,563 

630 

Not reported 

32 

15 

14 

3 

244 

276 

493 

123 

Recent mover comparison to 

previous neighborhood 

Better neighborhood 

421 

12 

287 

122 

1,995 

2,416 

4,953 

1,132 

Worse neighborhood 

187 

60 

103 

24 

855 

1,042 

1,955 

451 

About the same 

435 

102 

248 

85 

1,839 

2,274 

4,916 

1,012 

Same neighborhood 

26 

– 

19 

7 

228 

253 

520 

129 

Not reported 

25 

15 

4 

6 

232 

257 

496 

120 

NA = data not available. – represents or rounds to 0.  

40 

Summary Table 6. Breakdown of Householder and Household Characteristics by Race, Ethnicity, 

and Elderly Status 

2009 Householder and 

Tenants 

Tenants in 

Household Characteristics by 

All 

in 

Voucher 

Privately 

Eligible 

Total 

All 

Worst Case 

Race, Ethnicity, and Elderly 

Assisted  Public  Recipients  Owned  Unassisted  Eligible  Renters  Needs 

Status (000s) 

Renters  Housing 

Housing 

Renters  Renters 

Households 

Total households 

4,426 

999 

2,073 

1,354 

13,807 

18,233  35,378 

6,895 

White alone 

2,122 

359 

1,034 

729 

9,369 

11,491  25,202 

4,649 

Black alone 

2,038 

598 

919 

521 

3,424 

5,462 

7,446 

1,745 

Hispanic 

91 

36 

36 

18 

120 

211 

252 

68 

Over 65 

1,237 

274 

345 

618 

2,259 

3,496 

4,623 

1,120 

Educational attainment of the 

householder 

All householders 

Less than 9th grade 

413 

107 

181 

126 

1,343 

1,756 

2,232 

712 

9th to 12th grade, no diploma 

1,158 

312 

482 

364 

2,354 

3,512 

4,455 

1,170 

High school graduate (includes 

equivalency) 

1,676 

339 

820 

517 

5,000 

6,677 

11,724 

2,398 

Additional vocational training 

181 

62 

60 

60 

452 

633 

1,144 

221 

Some college, no degree 

683 

160 

363 

160 

2,696 

3,379 

6,924 

1,408 

Associate’s degree 

196 

38 

98 

60 

794 

990 

2,522 

356 

Bachelor’s degree 

239 

43 

93 

104 

1,194 

1,434 

5,183 

647 

Graduate or professional degree 

60 

0 

36 

24 

425 

485 

2,338 

204 

Percent high school graduate or 

higher 

64.5 

58.1 

68.0 

63.9 

73.2 

71.1 

81.1 

72.7 

Percent bachelor’s degree or 

higher 

6.8 

4.3 

6.2 

9.5 

11.7 

10.5 

21.3 

12.3 

Black Alone 

2,038 

598 

919 

521 

3,424 

5,462 

7,446 

1,745 

Less than 9th grade 

107 

56 

26 

26 

169 

276 

279 

93 

9th to 12th grade, no diploma 

602 

176 

257 

170 

676 

1,278 

1,247 

351 

High school graduate (includes 

equivalency) 

741 

182 

374 

184 

1,392 

2,133 

2,801 

708 

Additional vocational training 

104 

38 

31 

36 

127 

231 

273 

59 

Some college, no degree 

385 

137 

173 

75 

752 

1,137 

1,624 

372 

Associate’s degree 

89 

7 

48 

34 

191 

280 

539 

94 

Bachelor’s degree 

98 

40 

27 

30 

181 

279 

728 

98 

Graduate or professional degree 

17 

0 

14 

3 

64 

81 

228 

29 

Percent high school graduate or 

higher 

65 

61 

69 

63 

75 

141 

80 

75 

Percent bachelor’s degree or 

higher 

6 

7 

4 

6 

7 

13 

13 

7 

Hispanic  

772 

244 

338 

189 

2,936 

3,707 

6,300 

1,558 

Less than 9th grade 

208 

73 

84 

51 

771 

979 

1,294 

429 

9th to 12th grade, no diploma 

197 

77 

75 

45 

730 

927 

1,294 

396 

High school graduate (includes 

equivalency) 

230 

57 

117 

56 

882 

1,112 

2,029 

429 

Additional vocational training 

31 

13 

18 

0 

64 

95 

142 

32 

Some college, no degree 

75 

12 

48 

15 

291 

366 

807 

159 

Associate’s degree 

35 

25 

1 

8 

109 

144 

286 

52 

Bachelor’s degree 

14 

0 

9 

5 

123 

137 

433 

71 

Graduate or professional degree 

13 

0 

5 

9 

30 

43 

155 

22 

Percent high school graduate or 

higher 

48 

39 

53 

49 

49 

97 

59 

47 

Percent bachelor’s degree or 

higher 

4 

0 

4 

7 

5 

9 

9 

6 

Year householder moved into 

unit 

All households 

4,426 

999 

2,073 

1,354 

13,807 

18,233  35,378 

6,895 

2005 to 2009 

2,747 

567 

1,451 

728 

9,921 

12,667  25,982 

5,131 

2000 to 2004 

830 

164 

381 

285 

1,999 

2,829 

4,970 

938 

1995 to 1999 

431 

125 

106 

200 

746 

1,177 

1,914 

353 

1990 to 1994 

209 

55 

85 

69 

438 

647 

1,057 

178 

1985 to 1989 

83 

37 

16 

30 

239 

322 

482 

96 

1980 to 1984 

79 

34 

10 

35 

134 

213 

312 

70 

1975 to 1979 

31 

8 

18 

5 

101 

132 

244 

43 

1970 to 1974 

17 

9 

6 

2 

73 

90 

151 

29 

1960 to 1969 

0 

0 

0 

0 

87 

87 

158 

40 

1950 to 1959 

0 

0 

0 

0 

44 

44 

70 

18 

1940 to 1949 

0 

0 

0 

0 

13 

13 

23 

0 

41 

2009 Householder and 

Tenants 

Tenants in 

Household Characteristics by 

All 

in 

Voucher 

Privately 

Eligible 

Total 

All 

Worst Case 

Race, Ethnicity, and Elderly 

Assisted  Public  Recipients  Owned  Unassisted  Eligible  Renters  Needs 

Status (000s) 

Renters  Housing 

Housing 

Renters  Renters 

Households 

1939 or earlier 

0 

0 

0 

0 

12 

12 

17 

0 

Black alone 

2,038 

598 

919 

521 

3,424 

5,462 

7,446 

1,745 

2005 to 2009 

1,333 

342 

678 

313 

2,436 

3,769 

5,401 

1,264 

2000 to 2004 

377 

108 

167 

101 

508 

885 

1,076 

248 

1995 to 1999 

155 

67 

33 

55 

194 

349 

382 

91 

1990 to 1994 

119 

51 

34 

33 

128 

247 

272 

57 

1985 to 1989 

14 

5 

0 

9 

61 

75 

98 

34 

1980 to 1984 

20 

9 

6 

5 

34 

54 

87 

27 

1975 to 1979 

13 

8 

0 

5 

29 

42 

66 

18 

1970 to 1974 

9 

9 

0 

0 

12 

21 

24 

4 

1960 to 1969 

0 

0 

0 

0 

14 

14 

28 

3 

1950 to 1959 

0 

0 

0 

0 

2 

2 

6 

0 

1940 to 1949 

0 

0 

0 

0 

5 

5 

5 

0 

1939 or earlier 

0 

0 

0 

0 

0 

0 

0 

0 

Hispanic 

772 

244 

338 

189 

2,936 

3,707 

6,300 

1,558 

2005 to 2009 

414 

92 

242 

80 

2,123 

2,537 

4,649 

1,170 

2000 to 2004 

136 

35 

51 

50 

448 

584 

896 

218 

1995 to 1999 

85 

33 

19 

33 

152 

236 

324 

55 

1990 to 1994 

59 

27 

15 

17 

78 

137 

178 

49 

1985 to 1989 

39 

32 

7 

0 

45 

85 

91 

21 

1980 to 1984 

39 

25 

4 

9 

34 

73 

69 

21 

1975 to 1979 

0 

0 

0 

0 

31 

31 

54 

8 

1970 to 1974 

0 

0 

0 

0 

11 

11 

22 

9 

1960 to 1969 

0 

0 

0 

0 

6 

6 

7 

1 

1950 to 1959 

0 

0 

0 

0 

7 

7 

11 

4 

1940 to 1949 

0 

0 

0 

0 

1 

1 

1 

0 

1939 or earlier 

0 

0 

0 

0 

0 

0 

0 

0 

Over 65 

1,237 

274 

345 

618 

2,259 

3,496 

4,623 

1,120 

2005 to 2009 

435 

51 

147 

238 

869 

1,305 

1,829 

445 

2000 to 2004 

298 

66 

84 

147 

512 

810 

1,052 

267 

1995 to 1999 

233 

54 

39 

141 

271 

504 

606 

138 

1990 to 1994 

111 

32 

33 

47 

172 

283 

356 

68 

1985 to 1989 

53 

37 

8 

8 

113 

166 

204 

48 

1980 to 1984 

74 

34 

10 

30 

87 

162 

166 

53 

1975 to 1979 

23 

0 

18 

5 

55 

77 

108 

28 

1970 to 1974 

8 

0 

6 

2 

52 

61 

88 

24 

1960 to 1969 

0 

0 

0 

0 

70 

70 

124 

32 

1950 to 1959 

0 

0 

0 

0 

35 

35 

55 

18 

1940 to 1949 

0 

0 

0 

0 

11 

11 

18 

0 

1939 or earlier 

0 

0 

0 

0 

12 

12 

17 

0 

Income sources of families 

and primary individuals 

All households 

Wages and salaries 

1,779 

411 

1,017 

350 

8,129 

9,908 

25,683 

3,842 

Wages and salaries were 

majority of income 

1,541 

358 

882 

301 

7,409 

8,950 

24,023 

3,490 

Two or more people each 

earned more than 20% of 

111 

39 

56 

16 

609 

720 

3,191 

260 

wages and salaries 

Self-employment  

83 

5 

59 

20 

842 

925 

2,578 

474 

Interest  

187 

46 

44 

98 

830 

1,017 

3,517 

459 

Dividends  

13 

5 

– 

8 

214 

227 

1,100 

121 

Rental income  

9 

– 

9 

– 

92 

101 

487 

45 

Social Security or Railroad 

Retirement  

1,465 

317 

521 

627 

2,880 

4,345 

5,843 

1,385 

Retirement or survivor pensions  

317 

92 

78 

47 

722 

1,040 

2,122 

336 

Supplementary Security Income 

932 

218 

414 

300 

1,350 

2,282 

2,350 

751 

Child support or alimony  

447 

101 

275 

71 

794 

1,240 

1,922 

413 

Public assistance or public 

welfare  

512 

91 

304 

117 

943 

1,455 

1,490 

613 

Food stamp benefits  

1,967 

451 

948 

568 

3,457 

5,424 

5,050 

1,967 

Disability payments, workers’ 

compensation, veterans’ 

379 

50 

236 

93 

735 

1,114 

1,606 

394 

disability, other disability 

42 

2009 Householder and 

Tenants 

Tenants in 

Household Characteristics by 

All 

in 

Voucher 

Privately 

Eligible 

Total 

All 

Worst Case 

Race, Ethnicity, and Elderly 

Assisted  Public  Recipients  Owned  Unassisted  Eligible  Renters  Needs 

Status (000s) 

Renters  Housing 

Housing 

Renters  Renters 

Households 

Other income (VA payments, 

unemployment, royalty, estates, 

156 

34 

102 

20 

913 

1,069 

2,370 

475 

and more) 

Over 65  

Wages and salaries 

79 

29 

16 

34 

271 

349 

928 

105 

Wages and salaries were 

majority of income 

54 

29 

7 

19 

133 

188 

571 

53 

Two or more people each 

earned more than 20% of 

27 

23 

0 

4 

47 

74 

200 

20 

wages and salaries 

Self-employment  

2 

0 

0 

2 

41 

44 

127 

13 

Interest  

81 

26 

2 

52 

307 

388 

873 

169 

Dividends  

8 

0 

0 

8 

100 

108 

329 

63 

Rental income  

0 

0 

0 

0 

22 

22 

78 

6 

Social Security or Railroad 

Retirement  

1,030 

228 

298 

504 

1,928 

2,958 

3,929 

918 

Retirement or survivor pensions  

214 

49 

46 

119 

537 

751 

1,430 

244 

Supplementary Security Income 

(SSI)  

365 

108 

106 

151 

307 

673 

615 

148 

Child support or alimony  

5 

0 

0 

5 

8 

13 

22 

2 

Public assistance or public 

welfare  

53 

0 

45 

8 

68 

121 

121 

38 

Food stamp benefits  

329 

41 

113 

176 

342 

671 

594 

145 

Disability payments, workers’ 

compensation, veterans’ 

65 

6 

35 

23 

88 

153 

195 

47 

disability, other disability 

Other income (VA payments, 

unemployment, royalty, estates, 

6 

0 

0 

6 

44 

50 

134 

17 

and more) 

NA = data not available. – represents or rounds to 0. 

43 

References 

Casey, Connie H. 1992.  Characteristics of HUD-Assisted Renters and Their Units in 1989. 

Washington, DC: U.S. Department of Housing and Urban Development, Office of Policy 

Development and Research. 

———. 1997.  Characteristics of HUD-Assisted Renters and Their Units in 1991. Washington, 

DC: U.S. Department of Housing and Urban Development, Office of Policy Development and 

Research. 

Eggers, Frederick J. 2013.  American Housing Survey: A Measure of (Poor) Housing Quality. 

Washington, DC: U.S. Department of Housing and Urban Development, Office of Policy 

Development and Research. 

https://www.huduser.gov/portal/publications/ahsrep/AHS_hsg_quality.html.  

———. 2017a.  Characteristics of HUD-Assisted Renters and Their Units in 2013.  Washington, 

DC: U.S. Department of Housing and Urban Development, Office of Policy Development and 

Research. 

———. 2017b.  Characteristics of HUD-Assisted Renters and Their Units in 2011.  Washington, 

DC: U.S. Department of Housing and Urban Development, Office of Policy Development and 

Research. 

Eggers, Frederick J., and Fouad Moumen. 2008. “Trends in Housing Costs: 1985–2005 and the 

30-Percent-of-Income Standard.” 

http://www.huduser.org/portal/publications/ahsrep/trends_inhousing.html.  

———. 2009.  American Housing Survey: Housing Adequacy and Quality As Measured by the 

AHS. Report prepared for U.S. Department of Housing and Urban Development, Office of Policy Development and Research. Washington, DC: Econometrica, Inc. 

———. 2010. “Investigating Very High Rent Burdens Among Renters in the American Housing 

Survey.”  http://www.huduser.org/portal/publications/ahsrep/investing_veryhigh.html.  

———. 2017.  Characteristics of HUD-Assisted Renters and Their Units in 2009.  Washington, 

DC: U.S. Department of Housing and Urban Development, Office of Policy Development and 

Research. 

McGough, Duane T. 1997.  Characteristics of HUD-Assisted Renters and Their Units in 1993. 

Washington, DC: U.S. Department of Housing and Urban Development, Office of Policy 

Development and Research. 

U.S. Department of Housing and Urban Development (HUD).   2008.  Characteristics of HUD-Assisted Renters and Their Units in 2003. Washington, DC: U.S. Department of Housing and 

Urban Development, Office of Policy Development and Research. 

———. 2016. “Low-Income Tax Credit Housing Tax Credits.” 

http://www.huduser.org/portal/datasets/lihtc.html#data.  

Weicher, John C. 2012.  Housing Policy at a Crossroads.  Washington, DC: AEI Press. 

44 

Document Outline

Cover

Contents

Tables and Figures

Executive Summary

HUD Programs

Location and Unit Size

Householder and Household Characteristics

Unit Quality and Tenant Satisfaction

Other Related Studies

Introduction

HUD Rental Assistance Programs

Organization of the Report and Data Tables

Source of the Data

Relationship to Other Studies

The Big Picture

Location and Key Unit Characteristics

Regional and Metropolitan Location

Year Structure Built

Number of Bedrooms

Householder Characteristics

Race and Ethnic Origin of Householder

Age of Householder

Education of Householder

Years in Same Unit

Household Characteristics

Household Income

Income Sources

Household Composition

Household Size and Overcrowding

Households With a Disabled Member

Housing Cost as Percent of Income

Unit Quality and Tenant Satisfaction

Structure Type

Equipment Failures

Selected Deficiencies

Indices of Physical Problems

Tenant Satisfaction

Recent Movers

Detailed Summary Tables

References